• lunedì 16 luglio 2018, 00:45

Abusi edilizi: come riconoscerli e combatterli

L’abuso edilizio può essere un vero problema per chi decide di acquistare casa o un terreno su cui costruire la propria casa. Per questa ragione è necessario saper riconoscere quali sono le sue caratteristiche, quando si verifica e come combatterlo.

Gli anni degli abusi edilizi selvaggi sono ormai passati ma ancora oggi è possibile trovarsi dinanzi a case che presentano questo tipo di problematica. Molti sono stati in passato, i progetti non autorizzati che hanno creato problemi al paesaggio e che adesso rischiano di essere abbattuti.

Quando ci si trova dinanzi ad un abuso edilizio, non dobbiamo solo pensare alle grandi costruzioni (vedi il caso Punta Perotti). Abuso edilizio significa anche realizzare dei piccoli interventi che noi stessi pensavamo fossero regolari, mentre questi prevedevano particolari autorizzazioni o semplicemente non potevano essere realizzati. Ciò che a noi interessa è capire come combattere il fenomeno. Per farlo quindi, è necessario sapere cos’è un abuso edilizio e quali sono i rimedi che la legge mette a disposizione per regolarizzare questa situazione.

Cos’è l’abuso edilizio

Si intende abuso edilizio un illecito che può avere rilevanza amministrativa o penale. Questo può essere messo in pratica da chi realizza un’opera edile su un suolo considerato non edificabile, oppure mette in piedi una costruzione senza avere le autorizzazioni richieste dai regolamenti previsti per la materia. Stiamo parlando di tutto ciò che si concretizza come una violazione delle norme in materia edile.
L’abuso edilizio viene previsto dal Testo Unico relativo alla materia edilizia del 2001. L’articolo inerente a questa problematica (articolo 29) prevede la responsabilità per alcuni soggetti particolari, di rispettare le norme urbanistiche e quelle relative alle previsioni del piano regolatore. I soggetti imputabili sono il costruttore, il committente e titolare del permesso di costruire e al direttore dei lavori. La responsabilità per eventuali violazioni sarà in capo a questi soggetti. Saranno solo loro a rispondere anche della conformità delle opere, rispetto a ciò che viene stabilito dal progetto ma anche alle modalità con cui l’opera viene eseguita.
Se tutte queste raccomandazioni non vengono rispettate, i soggetti responsabili dell’abuso dovranno rispondere economicamente delle spese per l’esecuzione del danno. Se vi è demolizione, questa sarà a carico dei soggetti che abbiamo citato. È possibile però, prima di passare alla demolizione e alla liquidazione delle relative spese, cercare di dimostrare di non essere riconducibili a chi ha commesso l’abuso.
Per queste situazioni vi è la possibilità di avere degli esoneri. Questo è il caso previsto per il direttore dei lavori. Sarà proprio il testo unico dell’edilizia a citare il caso particolare. Il direttore dei lavori può essere esonerato da ogni responsabilità se dimostra di aver contestato la violazione del permesso di costruire, comunicando poi con relative motivazioni, la violazione al responsabile dell’ufficio comunale dove l’opera sarà stata costruita.
Vi è esonero dalla responsabilità solo in alcuni casi: variazione essenziale rispetto a ciò che è descritto nel permesso di costruire o totale difformità dal progetto. In questi casi è possibile anche prevedere la sua rinuncia all’incarico dopo aver comunicato la violazione al dirigente. Qualora il direttore dei lavori non denunci nulla, sarà possibile previa denuncia all’ordine, richiedere la sospensione dall’albo professionale di appartenenza, valutandone anche il periodo che può variare, da tre mesi fino a due anni.

Tipi di abuso edilizio esistenti

Quando si parla di un abuso, si intende sempre qualcosa di cui non vi è un regolare permesso. Però, nel caso dell’abuso edilizio è bene specificare la tipologia di difformità relativa alla realtà di un certo immobile, con ciò che invece è stato approvato dagli uffici tecnici di un certo comune.
Possiamo catalogare così i vari tipi di abusi edilizi esistenti: strutturale, urbanistico e paesaggistico. Ne esistono anche altri ma queste sono le categorie più comuni che si verificano.
Ma come li possiamo riconoscere questi abusi? Per capirne un po’ di più è bene fare degli esempi. Se per caso decidessimo di acquistare una casa sulla quale vige un vincolo paesaggistico, in questo caso non potremo assolutamente fare alcun tipo di intervento edilizio senza richiedere i dovuti permessi.
Se ad esempio si decidesse di demolire un divisorio interno senza darne comunicazione agli uffici preposti, l’abuso in questo caso sarà di tipo urbanistico ed edilizio. Se poi decidiamo di aprire un varco su un muro portante, l’abuso edilizio e urbanistico diventa strutturale, perché andiamo a compromettere la struttura dell’edificio. Se questo tipo di operazione viene fatta su una parete esterna di facciata, decidendo arbitrariamente di colorare una finestra in modo diverso rispetto alle altre, l’abuso in cui si incorre è anche di tipo paesaggistico.
In questi casi è necessario anche sapere che sono le Regioni a regolarsi circa questa materia. Per cui ogni Regione, avrà un suo regolamento al quale fare riferimento.

Cosa succede quando si incorre in un abuso edilizio?

Dopo aver verificato chi sono i soggetti responsabili dell’abuso edilizio e aver fatto le dovute verifiche sul caso, bisogna capire cosa fare con l’immobile. Le strade da percorrere sono due e non sempre vi è la possibilità di scelta. Stiamo parlando della sanatoria o del condono.
La sanatoria
Quando si parla di sanatoria si intende una pratica con il quale è possibile annullare un abuso pagando una sanzione. Per cui, se siamo in presenza di un’opera che non gode delle autorizzazioni previste, con questo atto si potrebbe avere il nulla osta dagli uffici preposti a rilasciare l’autorizzazione.
Il condono
Quando invece si parla di condono, si intende regolarizzare un abuso che non potrebbe essere legalizzato in alcun caso. Per cui, se non vi è interesse a sanare degli abusi edilizi perché non vi è assolutamente la possibilità, ci si può servire del condono come atto straordinario.

Cosa succede se vi è un abuso edilizio risalente a prima del 1967?

Qualora ci trovassimo in presenza di un abuso edilizio commesso prima del 1967, le opere considerate illegali verrebbero automaticamente sanate e l’abuso sarebbe annullato. Il 1967 è un momento particolare per l’edilizia, infatti in quest’anno viene approvata la Legge Ponte (l. 765/1967). Vediamo cosa accade in questo caso.
La legge numero 1150 del 1942 è la prima che riguarda la materia urbanistica. In questo caso abbiamo delle procedure, seppur blande, che prevedevano dei vincoli sulle opere edilizie. Con l’avvento della Legge Ponte invece, vi è la previsione delle autorizzazioni urbanistiche per poter costruire. Per questa ragione, se vi è un abuso risalente a prima della Legge Ponte, la sanabilità è quasi automatica, previo scambio di pareri con gli uffici comunali competenti sul caso specifico.

Sanare piccoli abusi edilizi: come fare

Se vi è la possibilità di condonare, non sussiste alcun problema, basterà rispettare la procedura prevista dalla legge che verrà approvata. Mentre, se si parla di sanatoria, la situazione cambia.
Per poter avviare una sanatoria per abuso edilizio è necessario servirsi di un professionista abilitato che stili tutte le pratiche e le firmi. Resta da capire dove rivolgersi e ciò dipendenderà dall’abuso commesso. Per cui, se si parla di abusi strutturali bisognerà interpellare il genio civile, mentre per abusi edilizi il comune, quando vi è un abuso di tipo paesaggistico, bisognerà interpellare la sovrintendenza e il comune.
Se parliamo solo di abusi edilizi semplici, il rapporto circa la risoluzione della questione riguarderà l’interessato e il comune. Bisognerà quindi svolgere la pratica omessa, specificando che questa avvenga in sanatoria, dopo di che si dovrà procedere al pagamento della cifra calcolata in base alla violazione, assicurandosi che prima del pagamento sussista la doppia conformità. Nel documento che verrà rilasciato inoltre, verrà specificato quali saranno gli interventi da effettuare per evitare di ricadere nuovamente nell’abuso.
Quando si tratterà di piccoli abusi, sarà necessario presentare la comunicazione relativa all’inizio dei lavori in sanatoria. Se invece vi sono abusi consistenti, bisognerà presentare la segnalazione certificata di inizio lavori in sanatoria, oppure l’attestazione di conformità. Infine, se vi sono maggiori abusi come la costruzione di interi volumi destinati ad abitazioni, servirà il permesso di costruire in sanatoria.
Quando si opera con questo tipo di regime, sarà necessario sobbarcarsi delle spese sottoforma di multa per regolarizzare il tutto. L’ammontare di queste è variabile, poiché tutto dipende dalle opere da regolarizzare e dal valore che rappresentano. Per cui, le sanzioni verranno calcolate volta per volta in base all’abuso commesso.

Cosa succede quando vi sono opere abusive?

Se vi sono delle opere abusive, queste vengono inserite in un apposito elenco che alla fine di ogni anno, il dirigente o il responsabile del servizio, trasmetterà al Prefetto. Si tratta dell’elenco di opere non sanabili. Qui vengono iscritte tutte le costruzioni che presentano irregolarità non sanate dal proprietario. In questo caso, l'unica strada percorribile sarà la demolizione e il ripristino dei luoghi.
Quando questi elenchi giungono al Prefetto, dopo aver compiuto gli adempimenti necessari per trasferire la titolarità dei beni e delle aree interessate all’abuso, dispone la demolizione di queste.

Quali sanzioni sono previste per chi commette un abuso edilizio?

Come abbiamo già anticipato, le sanzioni per un abuso edilizio saranno di tipo penale o amministrativo. Per questo, se vi è una semplice inosservanza delle norme, dei termini di prescrizione previsti, nonché delle modalità di esecuzione previste da testo unico in materia di edilizia, vi è la possibilità di pagare un’ammenda che sia di circa diecimila euro.
Se sono stati lottizzati terreni abusivamente, vi è l’arresto e un’ammenda fino a cinquantamila euro circa. Quando vengono eseguiti lavori senza aver richiesto il permesso di costruire o se si opera in totale difformità, oppure non è stata rispettata la sospensione dei lavori, vi è l’arresto e la reclusione fino a due anni e un’ammenda fino a cinquantamila euro circa.
Quando si commettono interventi edilizi in zone che sono sottoposte a vincoli artistici, archeologici o storici, paesaggistici e ambientali, vi è l’arresto e un’ammenda da circa cinquantamila euro.
Infine, se il giudice penale dispone con una sentenza che siamo in presenza di una lottizzazione abusiva, si può disporre la confisca dei terreni e delle opere costruite abusivamente. Con la confisca si acquisisce gratuitamente il terreno e questo rientrerà poi nel patrimonio comunale del territorio di appartenenza.