di Consiglio Nazionale del Notariato

Se la casa viene da una donazione i rischi sono dietro l’angolo

Può accadere di scoprire che proprio la casa che vorremmo comprare deriva da una donazione: si tratta di una situazione da valutare con attenzione. La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (detta donante) può trasferire un bene ad un’altra (detta donatario) senza chiedere nulla in cambio: vi ricorrono, ad esempio, i genitori che vogliono trasferire una casa al proprio figlio mentre sono ancora in vita, senza ricorrere al testamento.

Il rischio, però, è che se la donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non ha beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione).

È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita. In occasione dell’acquisto di un immobile l’acquirente deve verificare, con l’aiuto del professionista come il notaio, se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunquesia presente nella “catena” dei trasferimenti del bene.

Se è presente una donazione bisogna innanzitutto verificare se il donante sia ancora in vita. In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni: che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima dei legittimari; che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia un patrimonio sufficiente a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi; che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

È evidente la difficoltà di gestire questa situazione in quanto al momento del preliminare, o del rogito definitivo,non è possibile verificare circostanze che si riferiscono a eventi futuri. La prassi - risoluzione della donazione per mutuo dissenso, fideiussioneacarico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione, diversa dall’azione di riduzione irrinunciabile - ha dal punto di vista giuridico validità incerta.

Se il donante è deceduto da meno di 10 anni l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate. Ovviamente dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione poiché vanno riferite a una data certa (la morte del donante). In questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante. Se il donante è deceduto da più di 10 anni secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.
Se sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione e se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.
Tutto ciò vale per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Per le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato che valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze a causa della mancanza di una disciplina transitoria all’interno della legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il regime applicabile alle donazioni anteriori.