• di Giuseppe Spoto
• lunedì 1 dicembre 2014, 09:57

Amministratore, le regole per la nomina a maggioranza

Compenso deliberato dall’assemblea e ripartito fra i condomini in proporzione ai millesimi


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla figura dell’amministratore di condominio che diventa obbligatoria se i condomini sono più di otto. L’amministratore viene nominato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1000, anche in seconda convocazione. Il mandato ad amministrare un condominio si presume oneroso e l’importo del compenso viene deliberato dall’assemblea e ripartito fra i condomini in proporzione ai millesimi di ciascuno. Nonostante la proposta di stabilire l’introduzione di un regime specifico di tariffe, anche dopo la riforma non è stato approvato un tariffario.
Funzioni dell’amministratore
Rientrano tra i compiti dell’amministratore: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale e far rispettare le norme del regolamento; 2) vigilare sull’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi comuni; 3) provvedere alla riscossione dei contributi e al pagamento delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per i servizi comuni; 4) provvedere agli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni dell’edificio; 5) rendere conto della gestione ogni anno.
Adempimenti fiscali
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali, l’amministratore deve: comunicare annualmente all’anagrafe tributaria, il proprio codice fiscale e i propri dati anagrafici nonché i dati relativi al condominio amministrato; comunicare al Fisco i dati dei fornitori del condominio; presentare per conto del condominio la dichiarazione dei redditi. Se l’attività è svolta senza mezzi organizzati il compenso dell’amministratore non è assoggettato ad IVA, altrimenti l’incarico risulterà comunque una prestazione di servizi e come tale dovrà essere assoggettata all’imposta sul valore aggiunto.
Registri condominiali
L’amministratore deve indicare i propri dati anagrafici e professionali, nonché il luogo di tenuta dei registri condominiali. Di fondamentale importanza è la recente istituzione del registro di anagrafe condominiale che deve contenere le generalità dei singoli proprietari e i titoli dei diritti reali e personali di godimento compreso il codice fiscale, il domicilio o residenza, i dati catastali di ciascun immobile e le condizioni di sicurezza delle parti comuni. In caso di assenza di tali dati, l’amministratore sarà obbligato a chiedere con lettera raccomandata tali informazioni indispensabili per la corretta tenuta del registro. Trascorsi trenta giorni, l’amministratore è obbligato ad acquisire i dati mancanti relativi ai singoli condòmini mediante visure catastali. Tra i registri condominiali di cui è raccomandata la regolare tenuta va senza dubbio posta molta attenzione al registro dei verbali. Qui devono essere annotati sia le mancate costituzioni dell’assemblea, sia le deliberazioni approvate. Allo stesso registro dei verbali può essere allegato il registro del condominio. Un altro registro obbligatorio per la regolare amministrazione è quello di contabilità, in cui devono essere annotati entro trenta giorni i movimenti di gestione in entrata ed in uscita. In conclusione, fermo restando quanto previsto in materia fiscale, per la corretta gestione condominiale devono essere tenuti quattro registri: quello dell’anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, quello di nomina e revoca dell’amministratore e quello di contabilità.