• di Giuseppe Spoto
• venerdì 10 febbraio 2012, 11:36

Assemblea, la delega anche a un estraneo

Ammesso farsi rappresentare da chi non vive nel condominio

Uno dei problemi maggiormente controversi nell’ambito del diritto condominiale riguarda la disciplina relativa alle deleghe in assemblea. Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea anche da una persona estranea al condominio. L’amministratore può essere delegato a partecipare all’assemblea da un condomino, ma deve astenersi dal voto, quando le questioni trattate riguardano il suo mandato. Almeno una volta all’anno l’assemblea deve essere convocata dall’amministratore per l’approvazione del rendiconto.
Deleghe e regolamento
Il regolamento assembleare approvato a maggioranza può limitare il massimo di deleghe che sia possibile affidare ad un’unica persona. Un altro limite che può essere inserito nel regolamento contrattuale è il divieto di delegare specifiche categorie di persone. Non è però possibile impedire l’istituto della delega, perché esso è espressamente previsto dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile che costituisce norma inderogabile. Il delegato può votare soltanto gli argomenti posti all’ordine del giorno. Se una persona vota con un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento, la delibera è annullabile.
Voto disgiunto
Se la delega viene conferita ad un condomino, quest’ultimo può votare diversamente a seconda delle istruzioni ricevute. Nell’ipotesi in cui il delegato non tenga conto delle istruzioni e del mandato ricevuto, occorre precisare che la delibera condominiale sarà comunque valida, fermo restando che il condomino delegante potrà citare in giudizio il delegato per l’omissione relativa alle istruzioni ricevute.
Forma della delega
La delega scritta non è obbligatoria, anche se tale forma rimane quella preferibile. La delega può essere anche verbale, ma in tale ipotesi il presidente dell’assemblea condominiale dovrebbe curare personalmente di verificare la veridicità. La prova dell’esistenza della delega può essere fornita in ogni modo, anche per presunzioni. Si presume che il coniuge intervenuto in assemblea vota per conto dell’altro coniuge assente. Il voto non può essere frazionato o moltiplicato, pertanto se si presentano più comproprietari in assemblea, si dovrà scegliere un rappresentante unico al momento del voto.Nell’ipotesi in cui non riescano ad accordarsi su chi deve compiere la manifestazione di voto, sceglierà il presidente tramite sorteggio in modo da evitare liti. È consigliabile trascrivere nel verbale l’indicazione del rappresentante chiamato a votare anche per conto degli altri comproprietari.
Interventi e quorum
Per evitare che l’assemblea si protragga in modo irragionevole, è possibile stabilire turni di intervento e durata da parte del presidente. Non può essere però impedito ad un condomino di parlare o di esprimere il proprio dissenso. Il quorum richiesto ai fini della validità dell’assemblea varia nella prima e nella seconda convocazione. In prima convocazione devono essere presenti i due terzi dei condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’edificio. In seconda convocazione deve essere presente un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè 334 millesimi. Tra le due convocazioni deve esserci almeno un giorno di distanza e la seconda convocazione deve avvenire entro dieci giorni dalla prima. L’avviso di assemblea deve indicare il luogo, la data e l’ora della prima e della seconda convocazione.