L’atto preliminare di compravendita: caratteristiche principali e funzionamento

Si parla di atto preliminare di compravendita quando siamo di fronte ad un bene immobile come oggetto del contratto tra le due parti, acquirente e venditore. Si tratta di un atto da stipulare seguendo determinate condizioni e termini che potranno poi condurre alla naturale conclusione del contratto: la compravendita del bene immobile.

Quando si parla di atto preliminare di compravendita immobiliare intendiamo definire tutto ciò che avviene prima del trasferimento vero e proprio dei diritti reali di godimento da un soggetto ad un altro. In questo caso, le due parti che partecipano al contratto, il proprietario dell’immobile e l’acquirente, si accordano definendo l’obbligo di vendere il diritto di proprietà, stabilendo come avverrà questa operazione, il prezzo e i termini entro il quale definire l’operazione. Si tratta di un contratto diverso da quello definitivo relativo al trasferimento della proprietà. Si tratta di un’operazione che prevede il contratto di compravendita. Andremo quindi, a definire in questa sede gli elementi essenziali dell’atto preliminare, le sue caratteristiche, nonché la tutela prevista nel caso in cui una delle due parti mostri l’intenzione di non adempiere.

Il preliminare è uno strumento che viene messo a disposizione dal diritto, con il quale, le due parti che decidono di vendere e di acquistare un bene immobile, in questa sede si impegnano, a pena di nullità, a portare a termine l’operazione, stilando un contratto scritto.

L’impegno è considerato un termine giuridico che presuppone l’obbligo giuridico, considerato come efficacia vincolante riguardo all’acquisto. Per cui, le parti del contratto, che saranno il promittente venditore, cioè il proprietario del bene che vuole alienarlo e l’acquirente che vuole acquistarlo ad un certo prezzo, si impegnano a rispettare tutte le condizioni poste in questo tipo di atto. Questi due soggetti si assumono l’obbligo di rispettare gli obblighi a loro carico, stipulando il contratto definitivo, chiamato contratto di compravendita, che sarà l’azione che prevede il trasferimento della proprietà.

Come si redige un contratto preliminare
È importante evitare equivoci nella redazione del contratto preliminare affinché il trasferimento della proprietà avvenga contestualmente con il secondo atto, che sarà il definitivo. Il preliminare infatti, prevede che sia esplicitato al suo interno, l’intenzione di promettere una certa azione, che sarà la vendita effettiva del bene immobile. Per cui, questo accordo nasce quando non ci sono ancora le condizioni definitive che permettono di arrivare alla firma del contratto di compravendita. Viene considerato come uno strumento in grado di tutelare entrambi i contraenti da eventuali ripensamenti e non solo.

Con la firma del compromesso sia il venditore che l’acquirente si assumono l’obbligo di concludere il contratto. Il compromesso, per osservare la sua validità, deve contenere alcune indicazioni che la legge considera obbligatorie, altrimenti si incorrerà nella invalidità dell’atto che genera conseguenze legali più spinose.

Clausole previste per l’atto preliminare di compravendita
Per far si che il contratto preliminare sia valido, è necessario che vi siano degli elementi fondamentali che lo rendano valido di fronte alla legge. Per questo vi dovrà essere il consenso delle due parti, l’indicazione inequivocabile del bene immobile considerato oggetto della vendita. Dovranno essere indicate anche le sue generalità, come l’indirizzo, i vani e i dati catastali, comprese le planimetrie e la certificazione energetica che definisce la classe di appartenenza. È importante anche mettere il prezzo della vendita al suo interno, e se vi è stato possibile versare la caparra, cosiddetta caparra confirmatoria, considerato come uno strumento di garanzia per la conclusione positiva del contratto. Dovranno essere stabilite delle penali, nel caso in cui una delle due parti decida di rinunciare a mandare a buon fine la transazione. In questo caso sarà necessario anche risarcire i danni provocati dalla mancata vendita.
Sono previste per il contratto preliminare, anche delle clausole accessorie che possono essere inserite in base alla facoltà dei contraenti o del notaio stesso, a seconda della situazione. Qualora queste non vengano inserite, il contratto non andrà a risentirne in termini di validità. È bene però, tenerle presenti quando si necessita di maggiore tutela per una delle parti coinvolte nel contratto.
Come abbiamo già anticipato, questo contratto è valido solo se vi è forma scritta. Per cui, il compromesso è valido se viene firmato con una scrittura privata oppure dinanzi ad un notaio con atto pubblico.
Uno dei quesiti più importanti circa il contratto preliminare, riguarda la prevalenza del contratto preliminare sul contratto definitivo. La Corte di Cassazione si è espressa a riguardo dando parere positivo sul contratto definitivo di vendita, considerandolo prevalente rispetto al preliminare, sia per la sua complessità, che per il valore giuridico che permette l’effettivo passaggio del diritto di proprietà e godimento.

Termini del contratto preliminare
È importante porre poi un accenno sulla questione del termine del contratto preliminare. Non si tratta di un tempo indefinito nel contratto, ma deve essere giustificato. Spesso viene firmato il contratto preliminare poiché vi è la richiesta di mutuo da parte dell’acquirente. Questa operazione infatti, presuppone un tempo di attesa di massimo novanta giorni, entro il quale la banca esprime il suo parere, che potrà essere positivo o negativo. Quando dalla banca viene espresso il parere negativo e respinta quindi la richiesta di mutuo, viene restituita l’eventuale caparra e il contratto preliminare si scioglie. In caso contrario si prevede subito la stipula.
Il termine nel contratto preliminare potrà essere essenziale o semplice. Quando si parla di termine semplice, accade che una delle parti può decidere di non stipulare il contratto definitivo o nel caso in cui non può più farlo, sarà considerato inadempiente e soggetto ad una mora. Il contratto in questo caso sarà ancora vincolante.
Se invece si parla di termine essenziale, la parte che ha stipulato il contratto preliminare e che ha tutto l’interesse alla sua positiva conclusione, se entro tre giorni dalla scadenza non dichiara di voler dare esecuzione al contratto, questo potrà risolversi automaticamente, di diritto, senza dare alcuna spiegazione all’altra parte. In questo caso il contratto non sarà più vincolante per nessuna delle due parti.

Quando si parla di proposta d’acquisto e contratto preliminare: le differenze
Per poter avere ben chiaro il passaggio che si sta per compiere quando si acquista, è importante ridefinire i ruoli della proposta di acquisto e del contratto preliminare. Si tratta di due passaggi differenti tra loro con diversa valenza.
Quando si parla di proposta di acquisto non si intende un accordo sottoscritto da entrambe le parti, poiché sarà solo il compratore a siglare la proposta. Benché questa sia redatta in forma scritta, si tratta di un modulo che compila l’agente immobiliare partecipante alla transazione. In questo caso viene sancita la sola volontà del compratore di acquistare il bene immobile con una certa somma di denaro. In questa sede poi, viene versata la caparra che per un certo tempo stabilito, rimane bloccata. Si tratta di una somma che viene depositata assieme alla proposta con un assegno.
In questo caso sarà il venditore a valutare la proposta, decidendo se è il caso di accettarla o meno. Qualora non sia interessato si provvederà immediatamente a restituire la caparra. Nel caso in cui il parere del venditore risulti positivo, la proposta può diventare un vero e proprio contratto preliminare. Per cui è importante chiarire che in fase di accettazione, la proposta redatta in agenzia può tradursi in un impegno formale di entrambe le parti, solo previa accettazione del venditore del bene immobile.

Inadempimento del contratto preliminare
Cosa succede se il contratto preliminare non va a buon fine e una delle due parti si rifiuta di procedere al rogito col notaio? In questo caso si possono verificare due possibilità.
La prima riguarda l’opportunità della parte lesa di rivolgersi ad un giudice che provvederà a inviare una diffida all’altra parte. Il secondo caso invece, prevede che la parte lesa decida di recedere dal preliminare, chiedendo il rimborso al doppio della somma versata come caparra confirmatoria al venditore. Questa è considerata come l’ipotesi più utilizzata nel caso in cui si verifica questa situazione riguardo l’inadempimento. Nel caso in cui l’acquirente non rispetti gli accordi, il venditore potrà trattenere la caparra ricevuta in fase di preliminare.
Registrazione dell’atto preliminare di compravenditaLa registrazione del contratto preliminare è un adempimento fiscale di tipo obbligatorio. Si tratta di un’operazione che dovrà essere effettuata nel momento in cui viene firmato il contratto preliminare. Questa operazione dovrà essere portata a termine entro venti giorni, presentandola all’Agenzia delle Entrate.
Registrare il compromesso è fondamentale, poiché serve a dare un tempo certo riguardo l’accordo negoziale. C’è da dire però, che il contratto preliminare registrato non tutela le parti nel caso di lite.
La registrazione, qualora vi sia un notaio a supervisionare la regolarità del compromesso, dovrà provvedere a depositare il contratto preliminare entro venti giorni presso l'Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del compromesso
L’atto della trascrizione non è considerato come obbligatorio. Spetta alle parti la decisione circa la fattibilità di questa operazione, oppure no. Il contratto preliminare di compravendita viene trascritto, tutelando le parti che stipulano il compromesso. Con questo atto viene evitato che l’immobile oggetto della promessa di vendita, divenga oggetto di contratto con altri soggetti e che i creditori in futuro, possano avanzare pretese circa lo stesso immobile.

Costi della registrazione del contratto preliminare
Quando si procede alla registrazione del contratto preliminare si va incontro ad una tassazione. Riguardo al costo della compravendita, le tasse non sono soggette al prezzo. Per cui sarà necessario in primo luogo, versare un’imposta fissa dal valore di euro duecento al quale si aggiunge lo 0,50% sulle somme che sono previste come caparra confirmatoria, nel caso in cui questa venga prevista. Il 3% delle somme che sono previste come acconto sul prezzo stabilito per la vendita e i tributi speciali di 3,72 euro considerati come diritti di gestione della pratica da parte dell’Agenzia delle Entrate. Queste tasse sono da versare attraverso il modello F24.
Ricordiamo che nel caso vi sia trascrizione del compromesso, i costi si aggirano tra i duecentocinquanta euro e i trecento, comprensivi di imposta di bollo, catastali al notaio e ipotecarie.
Come abbiamo visto, stipulare un atto preliminare di compravendita è importante per entrambe le parti, poiché queste potranno tutelarsi nel caso in cui qualcosa nel normale iter di compravendita di beni immobili, non vada a buon fine.