• Lunedì 6 Maggio 2019, 19:24

Più garanzie per chi compra un immobile dal costruttore

Aumentano le garanzie per chi compra casa da chi la costruisce. Sono in vigore le norme che rafforzano le tutele per evitare che in caso di crisi dell’impresa edile l’acquirente perda i soldi anticipati e l’immobile.
Il contratto preliminare va firmato davanti al notaio e in quella sede il venditore deve fornire una fideiussione, rilasciata dalla banca o dall’assicurazione, che garantisce all’acquirente il rimborso di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo dell’immobile nell’ipotesi di default del costruttore.

Al momento del rogito è previsto che la società venditrice consegni al compratore una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali difetti di costruzione: altrimenti il notaio non riceve l’atto e l’acquirente recede dal contratto incassando dalla banca o dall’assicurazione i soldi della garanzia, la cosiddetta “decennale postuma”.

Le modifiche al decreto legislativo 122/05 sono contenute nel codice della crisi d’impresa, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale 38/2019,chehariscritto le regole per i fallimenti delle società.
La fideiussione a carico del costruttore copre i corrispettivi versati dal compratore più gli interessi: gli estremi vengono riportati nel preliminare, che va stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la nullità assoluta.
L’atto del notaio deve: descrivere l’immobile da costruire, più le pertinenze; indicare il termine pattuito per la conclusione dei lavori,ilprezzoe lemodalità di pagamento; specificare se ci sono ipoteche o altre iscrizioni che pesano sul cespite; illustrare il capitolato dell’opera con i materiali da utilizzare e gli elaborati di progetto; evidenziare la presenza di eventuali appaltatori.

Al momento del trasferimento definitivo l’impresa edile è tenuta a consegnare all’acquirente la polizza assicurativa a copertura dei danni che l’immobile può subire «per effetto di rovina totale o parziale».
E gli estremi della postuma decennale vengono riportati dal notaio nel rogito. Se il costruttore non procura la polizza indennitaria, scatta la nullità del contratto che può essere fatta valere solo dal compratore.
La fideiussione resta valida fino a quando la banca o l’assicurazione non riceve dall’impresa edile - o comunque da una delle parti del contratto - la copia autenticata dell’atto di trasferimento dell’immobile che attesta il rilascio della decennale postuma.

Sarà un decreto ministeriale da emanare entro giugno a introdurre lo standard di fideiussione. Idem vale per la polizza indennitaria: un dm specificherà il contenuto e le caratteristiche del contatto, indicando il modello.
Nel preliminare il notaio attesta che la fideiussione è conforme al formatministeriale e altrettanto fa nel rogito con la decennale postuma.
L’intervento “anticipato” del professionista consente di verificare da subito che non ci sono ipoteche sull’edificio da costruire: la trascrizione nei registri immobiliari tutela l’acquirente da successivi vincoli sul cespite, a patto che la vendita sia stipulata entro tre anni.
I controlli effettuati dalle assicurazioni prima di concedere la polizza decennale faranno il resto: ilcostruttoredeveessere considerato“garantibile”.

Le tutele più stringenti introdotte dal decreto legislativo 14/2019 si applicano a tutti i contratti di compravendita, preliminari o definitivi, che riguardano abitazioni per le quali il titolo edilizio è stato richiesto o presentato al Comune - a seconda che si tratti dipermesso di costruire o di Scia/Dia - a partire dal 16 marzo 2019.
Si continuano ad applicare le vecchie regole, invece, ai contratti relativi a immobili le cui autorizzazioni sono state richieste in precedenza. In quali casi l’acquirente può essere rimborsato grazie alla fideiussione?
Se sull’immobile in costruzione viene trascritto il pignoramento, ad esempio.

Altrettanto vale se il costruttore è dichiarato fallito ocomunque insolvente, chiede l’ammissione alla procedura di concordato preventivo oppure la società viene messa in liquidazione coatta amministrativa (il decreto legislativo 122/05 si applica anche quando il venditore è una cooperativa edilizia e l’acquirente socio dell’entemutualistico). Sulle novità introdotte dalla riforma del fallimento sono intervenuti Confedilizia, Consiglio nazionale del notariato, Associazione nazionale costruttori e Assocond-Conafi, associazione italiana condomini.