La caparra confirmatoria: qual è la sua funzione nel compromesso

Quando si ha intenzione di acquistare un immobile, i passaggi sia legali che economici sono molto importanti e spesso anche delicati. Per questo è bene conoscere come agire anche nella fase preliminare del contratto di vendita. La caparra confirmatoria in questo caso, riveste un ruolo di fondamentale importanza per dare vita al contratto di vendita dell’immobile, soprattutto nelle prime fasi.
La caparra confirmatoria è considerata come un elemento fondamentale nella fase preliminare del contratto di compravendita. La sua funzione si esplica nel momento in cui l’accordo viene meno per responsabilità del venditore. Questo infatti, rinuncia ad adempiere ai suoi doveri iscritti nel contratto preliminare. In questo caso sarà l’acquirente a poter beneficiare della somma a titolo di risarcimento. Prima di passare ad esplicare tutti i suoi aspetti, è bene dare una precisa definizione di questa figura. Ci si occuperà anche di esaminare i casi in cui il venditore non adempie ai doveri iscritti nel contratto e se commette un illecito penale in questi casi.

Definizione di caparra confirmatoria e principali caratteristiche
Si parla di caparra confirmatoria come uno strumento, previsto dal codice civile, che regola una corresponsione di denaro o di altri beni fungibili, considerabili come indennizzo per la parte che vende un bene immobile oppure lo affitta. Questo importo da versare sarà a carico di chi affitta o chi compra. È considerata come un vero e proprio indennizzo con il quale le parti si vincolano, attraverso il patto di caparra. Con questo le parti onorano le clausole che vengono stabilite in contratto. Nel caso in cui vi sia un inadempimento proveniente da una delle parti, vi è un risarcimento del danno, con la restituzione della cifra versata nella fase preliminare.
Nel caso in cui si parli di patto di caparra e la compravendita va a buon fine, questa cifra diventa un anticipo sul prezzo di vendita del bene immobile acquistato. In caso contrario, viene considerato come una vera e propria clausola penale equiparabile ad un indennizzo. Qualora il venditore venga meno al contratto stabilito, l’acquirente che avrà subito il danno potrà beneficiare del doppio della cifra versata.

Forma della caparra confirmatoria
Per quanto riguarda la forma della caparra confirmatoria, non è necessario che vi sia una consacrazione in particolari formule, né tantomeno un’apposita sottoscrizione che le parti fanno. Ciò è possibile poiché questa non è considerabile come clausola di natura vessatoria. In questi casi però, è importante che l’accordo raggiunto dalle parti venga esternato con una formulazione espressa che la differenzi dall’eventuale acconto, di cui verrà fatta menzione in seguito.
Il patto relativo alla caparra è di natura reale, poiché l’importo pattuito tra le due parti, alla fine risulta come effettivamente consegnato. È considerato come una garanzia per l’esecuzione della compravendita. Oltre questo, si dice che si tratti di una forma di autotutela riguardante la recessione dal contratto, senza alcuna necessità di istruire cause giudiziarie. Un’altra delle sue funzioni, riguarda proprio la preventiva e forfettaria liquidazione del danno. Questa deriva dal recesso di una parte che ne risulta costretta rispetto all’inadempimento che l’altro contraente ha messo in atto.
Circa queste caratteristiche, la giurisprudenza, con sentenza della Corte di Cassazione del 2008, afferma che è possibile recedere dalla caparra confirmatoria, trattenendo la cifra ricevuta o pretendendo il doppio di ciò che è stato versato, nel caso in cui si verifichi l’inadempimento della controparte. In questo caso, si ritiene che sia l’effetto della clausola con il quale le parti decidono di concludere il contratto, previa dazione di una somma di denaro, la cosiddetta caparra confirmatoria. Considerata come la volontà di applicare al negozio la disciplina di questo istituto, questa avrà una funzione preventiva e convenzionale riguardo la liquidazione del danno relativo all’inadempimento. Viene derogata anche se non in modo definitivo, mantenendo salva la facoltà, per la parte che decide di non adempiere, di avvalersi di altri rimedi alternativi alla risoluzione, rifacendosi alla disciplina relativa all’inadempimento del contratto.

Cos’è il preliminare e quando risulta necessario stilarlo
Prima di passare agli aspetti più specifici relativi alla caparra confirmatoria, è necessario dare una definizione certa del contratto preliminare.
C'è da dire che sia l’acquisto o la vendita di una casa, è considerata come un’operazione molto delicata, sin dalle prime fasi. Scegliere l’immobile, accordarsi con l’acquirente sono i primi passi verso un contratto che si conclude positivamente. È importante quindi, sapere che l’acquirente dovrà essere colui che dovrà sapersi informare sulla legittimità amministrativa dell’immobile, sulla titolarità, dovrà assicurarsi che non vi siano ipoteche o pegni sull’immobile. Anche il venditore dovrà però, informarsi sull’acquirente. In questi casi sarà necessario assicurarsi che il compratore abbia una buona solvibilità per potersi assicurare comunque la cifra. Dopo questi passi bisognerà necessariamente stilare un contratto preliminare, prima di trasferire la proprietà a chi acquista l’immobile.
Questo tipo di contratto potrebbe essere equiparato anche alla proposta di acquisto firmata attraverso l’agenzia immobiliare. Quando questa viene accettata dal venditore, è possibile avere in mano già un contratto preliminare a tutti gli effetti valido. In questo modo le parti sono obbligate a sottoscrivere l’impegno definitivo. Si tratta di porre in essere il passaggio di proprietà dell’immobile in cambio del denaro che viene stabilito dopo la contrattazione. Per cui, se vi sono problemi o una delle parti non è più convinta di voler proseguire per la conclusione del contratto, è possibile recedere ma contro risarcimento del danno. In questo caso la caparra confirmatoria, anche acconto, deve essere restituita nella sua totalità oppure al doppio.
È stato menzionato anche il termine acconto. Non si tratta di un sinonimo di caparra confirmatoria, poiché i due termini presentano delle differenze sostanziali in pratica. Nel caso in cui si parli di caparra confirmatoria, è necessario dire che il futuro acquirente andrà a versare un anticipo sul prezzo concordato per la vendita. Questa somma di denaro poi, sarà considerabile come un risarcimento qualora una delle parti decida di rinunciare a proseguire nella compravendita.
Quando si parla di acconto invece, la cifra non è pattuita in modo preciso, ma è una somma di denaro da versare sul corrispettivo definitivamente pattuito. Qualora vi sia l’inadempimento, il risarcimento non è considerato automatico ma dovrà essere dimostrabile. In questo caso è bene sempre versare una caparra confirmatoria e iscriverla nel contratto preliminare da stilare.

Contenuto e vantaggi del contratto preliminare
Il contratto preliminare, per poter essere valido, dovrà rispettare determinate caratteristiche. Dovrà essere redatto in forma scritta, riportare la manifestazione relativa alla volontà delle parti di porre in essere l’operazione di compravendita. Nel preliminare è molto importante descrivere in maniera dettagliata le caratteristiche dell’immobile oggetto della vendita, e dovrà avere in allegato tutto ciò che riesca ad identificarlo anche dal punto di vista catastale e non solo. In ultima istanza, il contratto preliminare dovrà contenere il prezzo della vendita dell’immobile.
È possibile anche inserire delle clausole accessorie in contratto preliminare che diventano essenziali per tutelare le parti, entrambe o una sola delle due. Quelle più comuni riguardano i termini per la stipula del contratto definitivo, la caparra a quanto ammonta e la relativa penale in caso di inadempimento parziale o totale.
Trascrivere il preliminare è vantaggioso. Per farlo però, è necessario che questo venga redatto come scrittura privata o atto pubblico. Dopo la trascrizione non vi saranno effetti nei confronti del promittente acquirente, per cui non sono vincolanti nei suoi confronti vendite, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti. Con l’effetto prenotativo, quindi con il trasferimento definitivo, gli effetti saranno retroattivi fino alla data relativa alla trascrizione del preliminare.
Il contratto preliminare è registrabile presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dopo la firma del preliminare ed entro trenta, se si tratta di un atto notarile. Vi saranno in questo caso, delle imposte da versare: imposta di registro in misura fissa, imposta proporzionale relativa allo 0,50 della caparra, un’imposta proporzionale relativa al 3% su ogni acconto, quando la vendita è assoggettata ad imposta di registro, valida nel caso in cui si acquisti casa da privati.
Queste imposte che vengono pagare relative alla caparra ma anche agli acconti, sono deducibili dall’imposta di registro nel momento in cui si procede per il rogito definitivo, a meno che la vendita non sia assoggettata ad IVA.

Il perfezionamento della caparra confirmatoria
La fase di perfezionamento avviene nel momento in cui vi è la consegna materiale della somma di denaro. In questo caso si considera come oggetto di anticipo. Per cui, se non vi è consegna, non vi è efficacia. La cifra potrà essere versata spesso con assegno bancario. Nel momento in cui l’assegno viene incassato vi è efficacia, generalmente in un momento diverso dalla firma del contratto. Nel caso in cui l’assegno sia insoluto, il patto resta valido anche se non vi efficacia. In questo caso, è da dimostrare l’ammontare del risarcimento relativo all’inadempimento.

Restituzione della caparra confirmatoria
Ciò che viene versato a titolo di caparra dal futuro compratore al futuro venditore, presenta anche delle possibilità riguardanti la restituzione di somma. Nel caso in cui il futuro venditore non adempia al contratto per una qualsiasi ragione, dovrà essere obbligato alla restituzione della somma ricevuta, nel doppio della cifra pattuita. Qualora lui non lo faccia non si va incontro ad un reato penale, poiché non si verifica il caso dell’appropriazione indebita.
Questo aspetto viene chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione. Si dice che la caparra, nel momento in cui viene incassata, rientra nel patrimonio del venditore, per cui, trattenendola anche in maniera indebita, commette un illecito di natura civilistica. In questi casi è bene fare causa al venditore poco rispettoso degli impegni assunti verso l’acquirente. Con la causa è possibile far valere i propri diritti, rispetto alla denuncia che non potrebbe sortire gli effetti sperati.

Quando si recede dalla caparra confirmatoria
Non è possibile recedere, a patto che questa situazione non venga prevista in modo esplicito da entrambe le parti. Si tratta di una facoltà che viene iscritta in contratto, consentita solo se è menzionata tra le condizioni. Solo in questi casi sarà possibile recedere dal contratto, senza incorrere in illeciti e conseguenze che vanno oltre il versamento della relativa penale che viene comunque pattuita. Nel caso in cui non venga iscritto nulla, l’acquirente non potrà decidere di recedere dal contratto preliminare e nel caso in cui non decida di adempiere ai suoi doveri, dovrà risarcire il danno al venditore.