Edifici, le dieci regole d’oro per la buona manutenzione

Tutti noi viviamo per decine di anni sempre nelle medesime abitazioni, spesso per l’intera vita; la casa è il luogo dove cresciamo, condividiamo affetti ed accudiamo i nostri cari, con le sue mura è antropologicamente considerato il luogo sicuro per eccellenza. Tuttavia, in linea generale, ignoriamo tutte, o quasi, le caratteristiche degli edifici in cui trascorriamo il nostro tempo: l’epoca di erezione, le scelte progettuali statico-strutturali, la qualità dei materiali impiegati, il livello qualitativo delle imprese costruttrici, lo stato degli impianti installati e così via. Da fonti Istat un quarto dei fabbricati residenziali sono stati costruiti prima del 1946 e il 15% risulta costruito prima del 1919, più del 4% di questi è in pessimo stato di conservazione e manutenzione con degrado ben riscontrabile. Il 54% delle abitazioni ha quasi 50 anni, nel 2020 le abitazioni in edifici di oltre 60 anni saranno quasi 11 milioni, di cui circa il 35% nelle città.

Occorre, poi, tenere conto del fenomeno “molto italiano” dell’abusivismo per il quale una quota non trascurabile del patrimonio edilizio più “anziano” è stata eretta in assenza di strumenti di pianificazione urbanistica, di riferimenti normativi, di progettazione qualificata, di controlli in fase esecutiva e di verifiche successive. Nel 1985, primo “condono edilizio” si stimavano interamente abusive più di 3 milioni di abitazioni. Anche nelle aree metropolitane tantissima gente vive in edifici di qualità edilizia molto bassa. L’Italia possiede un patrimonio edilizio ereditato dalla storia che deve essere curato per la tranquillità attuale e salvaguardato per le generazioni future; bisogna comprendere e divulgare come garantire un livello di sicurezza e durabilità adeguato delle nostre abitazioni.

Strumento potente è la costituzione, conservazione ed aggiornamento costante di un dossier che contenga i documenti e le informazioni necessarie per avere in modo immediato ad ogni necessità un quadro conoscitivo di tipo identificativo, progettuale architettonico,strutturale, impiantistico ed ambientale dell’edificio. In buona sostanza si tratta di un “giornale” da completare ad ogni modifica dello stato originario per lasciare traccia degli interventi che subisce un fabbricato, anche nella singola unità abitativa, per poter valutare e intervenire in modo mirato ed idoneo e non avere brutte sorprese cagionate da trasformazioni succedutesi negli anni passando di proprietario in proprietario (rimozione di tramezzi cosiddetti collaboranti su più livelli, aperture di varchi in murature portanti…). Dalla scienza della manutenzione l’altro imprescindibile strumento potente: l’attuazione di piani di manutenzione programmata. Si allunga la vita utile del bene, si hanno spese inferiori per unità di tempo e diminuiscono i costi delle riparazioni future.

Purtroppo nell’edilizia, soprattutto residenziale privata, è prassi consolidata intervenire a guasto avvenuto, sovente in situazione di emergenza con degrado avanzato e necessità di eseguire opere di elevata consistenza con costi imprevisti e non facilmente sopportabili; l’assenza della manutenzione periodica del bene edilizio è la causa principale di “extra-costi”, spesso non riscontrabili in modo immediato, in termini di diminuzione sicurezza, di responsabilità verso terzi, di svalutazione patrimoniale e di incremento dei consumi. Di seguito solo alcuni tipi di semplici interventi periodici sottovalutati: per il tetto a falde inclinate la regolare pulizia dei canali, l’eliminazione della vegetazione spontanea e le sostituzione delle tegole difettose o danneggiate; per i tetti piani la regolare pulizia dei limiti perimetrali e di terra e polvere e della vegetazione spontanea; per i balconi il controllo della stabilità dei parapetti e la verifica di assenza di fenomeni di corrosione e di ruggine; per i camini il controllo della presenza di ostruzioni ed integrità della struttura; per i serramenti esterni il controllo delle guarnizioni e la lubrificazione delle parti meccaniche; per l’impianto elettrico le verifiche cicliche dei parametri secondo norme vigenti; per l’ascensore l’esame del consumo energetico in stand-by. Sottoporre un edificio ad analisi critica secondo moderni approcci alla cultura manutentiva con l’adozione di programmi di interventi studiati e periodici consente sia di allungarela vita utile delle nostre case, sia di poter pianificare e, dunque, di “accantonare” gli importi necessari in funzione delle criticità e delle urgenze.