Case vacanze: l'ok preventivo dell'assemblea di condominio non serve più
La casa vacanze è diventata un'alternativa economica e conveniente per coloro che vogliono trascorrere un piacevole soggiorno, sia in una città turistica come le capitali europee, che in una località di mare o montagna, spendendo una modica cifra e non rinunciando alle comodità.
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Rispetto ad un qualsiasi albergo o bed and breakfast infatti, una casa ha la comodità di assicurare maggiore privacy a coloro che la abitano, e di poter usufruire di numerosi servizi come ad esempio l'utilizzo della cucina per la preparazione dei cibi, o anche l'uso degli spazi comuni come i salotti con le televisioni o le aree giardino con piscina, senza dover spendere delle cifre esorbitanti e potendo dividerlo in più persone. In questo modo si ha una soluzione adatta a qualsiasi esigenza, ad esempio quella di ragazzi o coppie di giovani che non avendo una grande disponibilità di risorse economiche, preferiscono orientarsi verso questo tipo di strutture in alternativa agli alberghi, ma anche agli ostelli che possono essere posti sporchi e mal ridotti, specialmente all'estero.
Per questo motivo, molti cittadini che posseggono appartamenti o ville di proprietà come seconda abitazione e non sanno cosa farne, si sono ingegnati per trasformare tali immobili in case vacanze, per poterle sfruttare al meglio ed ottenere anche una piccola rendita, evitando così di tenere chiuse a prendere polvere le seconde case lasciate in eredità da parenti, o gli acquisti fatti per investimenti in un momento di buon mercato.Il problema che tuttavia dovevano affrontare fino a poco tempo fa i possessori di immobili che desideravano adibire gli stessi a casa vacanze, era quello di cominciare l'attività, senza prima ricevere un'approvazione da parte dell'assemblea del condominio per poter esercitare tale funzione, poiché per legge non era possibile iniziare l'attività di lucro senza questa approvazione.
Oggi questo ostacolo è stato superato, ed è quindi possibile adibire gli immobili ad appartamenti vacanze, senza aver avuto in maniera preventiva l'approvazione da parte dell'assemblea del condominio.
La decisione presa con la sentenza del Tribunale di Roma sulla destinazione d'uso degli appartamenti vacanze
La decisione di evitare l'approvazione in modo preventivo di coloro che rappresentano l'assemblea di condominio, quando si decide di avviare un'attività a scopo di lucro come gli appartamenti vacanze, arriva direttamente dal Tribunale di Roma, dopo essere stata dibattuta a lungo e con pareri discordanti. Il Tribunale tuttavia non poteva tirarsi indietro e non prendere una posizione su un argomento diventato così attuale e di grande importanza, dopo la diffusione di tantissimi appartamenti destinati all'uso di case vacanze in tutte le parti d'Italia, specialmente nelle località balneari o nelle città turistiche di maggior conoscenza.
Rispetto al passato è stato perciò fatto un notevole passo in avanti, che ha consentito alla nostra Nazione di posizionarsi allo stesso livello delle altre Nazioni europee, che già da anni disciplinano tale argomento e sono per questo molto più all'avanguardia ed organizzate. Ciò che è fondamentale e quindi una novità, è che nel passato bisognava aspettare l'approvazione dell'assemblea del condominio, facendo rischiare perciò al possessore dell'immobile di perdere tempo in attesa dell'approvazione e quindi comportando in ugual misura una perdita di guadagno per i giorni in cui l'attività restava chiusa.
Oggi invece questo inconveniente è stato superato, portando pertanto innumerevoli vantaggi a tutti coloro che vogliono trasformare gli appartamenti in case vacanze. La sentenza del Tribunale di Roma che ha stabilito la mancata approvazione dell'assemblea del condominio, facilitando l'apertura delle case vacanze, è la numero 17745 del ventisei Settembre 2016, quindi è stata emanata abbastanza di recente ed è stata da poco recepita da tutti i condomini.
Cosa stabilisce la sentenza del Tribunale di Roma: le novità
Quello che è stato deciso dalla sentenza numero 17745 del ventisei Settembre in materia di appartamenti vacanze, incontra al giorno d'oggi numerose opposizioni da parte di tutti quei condomini che sono preoccupati di vedere trasformata la propria dimora in un posto non più sicuro, a causa del via vai di persone che potrebbero frequentare le case vacanze. Tuttavia il Tribunale non ha potuto esimersi dal prendere una decisione che ha costituito un notevole passo in avanti per tutto il Paese, dimostrando che anche l'Italia può essere all'avanguardia. Il problema principale che era già stato affrontato in passato attraverso una decisione della Corte di Cassazione, era quello di evitare che le attività alberghiere venissero aperte in condomini e disturbassero la quiete della vita dei condomini.
La differenza però tra un'attività alberghiera e gli appartamenti vacanze, sta nel fatto che in questi ultimi non avviene la vendita di beni di natura alimentare o di qualsiasi tipo di bevande, per cui le due attività lucrative non possono essere considerate equiparabili e la seconda non costituisce danno nei confronti dei condomini che coabitano il palazzo in cui l'attività viene svolta regolarmente. Questo appiglio è stato importante per il Tribunale, per riconoscere la validità della costituzione delle case vacanze senza dover aspettare l'approvazione dell'assemblea dei condomini.
Tuttavia il motivo più importante che ha consentito di poter trasformare i propri immobili disabitati in case per ospitare viaggiatori da tutto il mondo, senza doversi attenere a delle rigide regole che ne ostacolavano la facilità di fruizione, è il fatto che nel regolamento di un qualsiasi condominio, non viene in nessun modo fatta menzione di un divieto di trasformazione delle abitazioni in case vacanze, bed and breakfast o altri tipi di alloggi per ospiti. Non essendo pertanto presente questa limitazione nel regolamento di un condominio, il proprietario dell'immobile può decidere di assegnargli l'uso che più gli conviene, senza dover avere nessun tipo di approvazione da parte di un'assemblea di condomini.
Nessun regolamento contrattuale di condominio stabilisce il divieto a svolgere attività di affittacamere
Essendo i condomini italiani per la maggior parte di vecchia costruzione, solitamente non meno di venti o trenta anni, appare evidente che non è scritto in nessun regolamento contrattuale del condominio, che non è possibile trasformare un'abitazione in un appartamento per le vacanze, e farne quindi un'attività di lucro che in molti casi può costituire un rendita fondamentale per il sostentamento di un individuo. Non è stato tuttavia scritto in nessun regolamento, poiché data la vecchia data di costruzione di questi palazzi, all'epoca della loro edificazione il fenomeno dei bed and breakfast e delle case vacanze non era certamente conosciuto e non costituiva pertanto motivo di discussione e di relativa inclusione od esclusione all'interno di un contratto di condominio.
Oggi invece il fenomeno appare in forte espansione, per cui d'ora in avanti si farà sicuramente più attenzione sull'argomento. Non essendoci perciò nessuna limitazione al riguardo, non viene esclusa in nessun modo la possibilità dell'apertura di una casa vacanze e non si rende pertanto necessaria la predisposizione di un'assemblea di condominio che dia il suo consenso per l'apertura dell'attività di lucro. Questo sta a significare che, qualora il condominio volesse in qualche modo evitare l'apertura di questo tipo di esercizio, allora deve inserire un divieto o una clausola specifica all'interno del regolamento contrattuale.
Tale disposizione è stata stabilita attraverso la sentenza della Corte di Cassazione numero 24727 del 2014, la quale era servita a specificare che l'esercizio dell'attività di affitta case non è da considerare come illegittimo, in quanto esso non prevede in alcun modo un cambiamento della destinazione d'uso dell'immobile che è quella dell'abitazione. Anzi, con la predisposizione dell'appartamento a casa vacanze viene mantenuta la sua originale destinazione d'uso, per cui non va a ledere in nessuna maniera la tranquillità degli altri abitanti del condominio. Ciò significa che, in mancanza di uno specifico divieto all'attività di affittacamere o di bed and breakfast, questa può essere praticata in uno stabile dove coabitano altra persone quale può essere il condominio.
Da oggi in poi diventa più semplice poter adibire un appartamento a casa vacanze senza il bisogno dell'approvazione dell'assemblea condominiale
Grazie alla decisione stabilita dalla Corte di Cassazione prima, e alla sentenza favorevole del Tribunale di Roma dopo, oggi è possibile l'apertura di un bed and breakfast e di una casa vacanze senza dover aspettare in maniera preventiva l'approvazione dell'assemblea condominiale. Al contrario invece, per l'organo dell'assemblea tra le funzioni che può esercitare, non ha in alcun modo inclusa quella di divieto di esercizio alle attività di affitto degli appartamenti per uso momentaneo, dato che la destinazione d'utilizzo dell'immobile resta comunque invariata ed è quella di uso abitativo.
Una decisione che rende più facile potersi dedicare a questa attività lucrativa, senza dover attendere un'assemblea che non solo potrebbe far perdere tempo e denaro al proprietario dell'immobile, ma potrebbe addirittura esprimersi in maniera contraria o in altro modo avere pareri discordanti al suo interno che non la portano a raggiungere una decisione comune per lungo tempo.
L'adunanza ha pertanto solo il potere di esercitare i diritti e doveri enunciati all'interno del regolamento contrattuale, e non di abusarne emanando una semplice delibera che nel caso degli appartamenti vacanze non ha nessuna validità perchè non è predisposta alcuna limitazione nel conttratto originario del condominio. Si accorciano quindi i tempi di apertura di queste attivittà e si fa un passo in avanti verso l'era della modernizzazione e della ristrutturazione del nostro Paese, grazie ad una più snella decisione del Tribunale di Roma che ha riconosciuto come valida un'opportunità prima ostacolata dalla mancanza di una legislazione chiara e puntuale.