• di Silvia Scafati
• lunedì 14 maggio 2018, 08:25

Categoria, rendita e proprietà: tutto sulla casa in una “visura”

Individuare la rendita catastale, verificare i soggetti proprietari di un’unità immobiliari o la categoria catastale dell’immobile, sono tanti i motivi per cui è opportuno richiedere una visura catastale quando si decide di comprare casa.

La visura catastale è la “carta d’identità” di un immobile: contiene i dati essenziali per identificare il bene e per determinare la misura delle imposte da pagare, attraverso il calcolo della base imponibile.
Esistono diverse tipologie di visure catastali. Attraverso la visura storica, è possibile verificare tutte le variazioni catastali dell’immobile avvenute nel tempo, fin dal primo censimento presso l’archivio del Catasto. È comprensiva, quindi, ditutti i passaggi di proprietàe di destinazione d’uso, frazionamenti avvenuti nel tempo, cambi di classamento, etc...

Con la visura per soggetto, che si ottiene con la chiave di ricerca il codice fiscale di unapersona fisica, si ottiene l’elenco completo di immobili a lui intestati (anche in quota parte) come proprietario e/o usufruttuario.
La visura catastale attuale di un immobile è invece la fotografia dell’unità immobiliare e contiene i seguenti dati:
I dati identificativi. Comune e provincia in cui si trova l’immobile; indirizzo (via, numero civico e piano); la sezione urbana, individua la zona del territorio comunale; il foglio, corrisponde ad una particolare sezione in cui sono suddivisi in Catasto tutti i comuni in Italia; la particella (o mappale), è il numero che identifica ogni fabbricato o terreno presente nel comune; il subalterno, solo ed esclusivamente nel caso dei fabbricati, precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.
I dati di classamento: sono i dati che qualificano l’immobile.
La zona censuaria, dato elaborato dal Catasto che suddivide i comuni in zone sulla base della loro redditività; la categoria, in questo caso è una sigla che indica la destinazione d’uso del bene immobile: immobili a destinazione ordinaria (gruppo A,Be C), a destinazione speciale (gruppo D), a destinazione particolare (gruppo E) ed entità urbane (gruppo F). Gli immobili residenziali appartengono alla categoria A (vedi tabella).



Altra voce importante è la classe, parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari, alla primaclasse corrisponde ilnumero1 e indica gli immobili a reddito più basso, mentre alle classi con numerazione successiva verranno associati immobili con reddito più elevato. Il numero delle classi catastali varia inbase al Comune e quindi non è fisso e dipende dai diversi valori del mercato delle locazioni presenti per una stessa categoria. Nel caso in cui la categoria non prevede una ripartizione in classi, essa viene indicata con U, ovvero unica in cui la redditività nella zona censuaria risulta omogenea.

La classe dipende da caratteristiche dell’immobile come il contesto in cui l’immobile è inserito, qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende.

La superficie: Altro elemento descrittivo dell’immobile è la consistenza che è espressa con il numero di vani e la superficie catastale, inizialmente prevista solo per i locali commerciali ed artigianali ed i posti auto, di recente, da novembre 2015, è un dato disponibile anche per gli immobili a destinazione residenziale.
Il dato viene rilevato direttamente dal Catasto.

La rendita catastaleutile ai fini fiscali: La rendita catastale è utile per la determinazione del “valore catastale” (detto anche “rendita catastale rivalutata”) che si ottiene moltiplicando il valore della rendita per un coefficiente prestabilito che varia in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale di appartenenza.

Il valore catastale è importante dal punto di vista fiscale poiché è la base imponibile per il pagamento delle imposte per l’acquisto della casa (differenti se prima o seconda casa) le imposte di gestione (es. Imu, Tasi, ecc.), ai fini del calcolo dell’imposta di successione e donazioni, l’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Quando si compra casa, infine, con il sistema del “prezzo- valore”, è possibile determinare la base Imponibile delle Imposte di registro, Ipotecarla e catastale sulla base del valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto (di solito molto superiore al valore catastale).