• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 28 Novembre 2011, 12:20

Cause condominiali: tribunale o giudice di pace

Le regole per stabilire la competenza nelle liti di palazzo

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla tutela dei diritti condominiali in ambito giudiziale. La competenza può essere territoriale, per materia e per valore. In relazione alle cause condominiali, un problema di fondamentale importanza è relativo alla ripartizione della competenza tra tribunale e giudice di pace.
Prima però di stabilire la cosiddetta competenza per materia occorre fissare con precisione l’ambito territoriale. Per le controversie relative ai diritti reali è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile. Nelle ipotesi di controversie riguardanti diritti di credito che un privato vanta nei confronti del condominio si seguiranno le regole ordinarie fissate dal codice di procedura civile. Una volta stabilita la competenza territoriale occorre risolvere un problema di ripartizione tra uffici giudiziari.

Il giudice di pace
A mente dell’art. 7, primo comma, c.p.c. il giudice di pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a euro 5.000 quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice. Se l’amministratore deve recuperare dal singolo condomino una somma che sia superiore ad euro 5.000 deve quindi ricorrere al tribunale e non al giudice di pace. Fermo restando quanto precisato, possiamo però riconoscere in capo al giudice di pace una generale competenza per materia riguardo le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio, indipendentemente dal valore della causa.

Condomino dissenziente
Se l’assemblea ha deciso di promuovere una lite o resistere ad essa, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze relative alla soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni dalla notizia della deliberazione. Se l’esito della lite è stato favorevole, il condomino dissenziente che ne abbia ricevuto vantaggio è però obbligato a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Nell’ipotesi in cui il condominio sia stato condannato, il condomino dissenziente che è stato costretto a pagare ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto corrispondere alla parte vittoriosa.

Legittimazione ad agire ed a resistere
Il condominio non ha autonoma soggettività giuridica. Il soggetto legittimato a rappresentare il condominio sia per quanto riguarda la legittimazione ad agire, sia per quanto riguarda la legittimazione a resistere. L’amministratore può anche agire o resistere in giudizio senza l’autorizzazione, ma deve, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare l’inammissibilità dell’atto di costituzione. In mancanza di amministratore, chi intende iniziare o proseguire una lite contro un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale che deve convocare l’assemblea.

Legittimazione individuale
Ciascun condomino può comunque agire personalmente per la tutela dei propri diritti sulle parti condominiali, nell’ipotesi in cui gli altri condomini decidano di non resistere in giudizio o comunque nelle ipotesi di inerzia dell’amministratore.

Decreto ingiuntivo
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione.