Primo step per comprare casa: verificare l’atto di provenienza

Quando si compra casa, uno dei controlli più importanti da eseguire per stabilire la regolarità dell’immobile ed evitare brutte sorprese, è quello sulla “provenienza” del bene. Occorre, cioè, ricostruire i passaggi che hanno portato il venditore ad essere pieno titolare del bene e legittimato a disporne. Per svolgere questa verifica è necessario richiedere l’atto di provenienza. L’atto di provenienza di un immobile è il documento (atto notarile, sentenza, decreto) che assegna ad una persona la titolarità dell’immobile stesso. A volte si fa confusione su cos’è l’atto di provenienza e non è chiaro neppure come reperirlo: chi lo deve fornire? Quando serve? Vediamolo nel dettaglio.

Che cosa è l’atto di provenienza
Solitamente si pensa sia semplicemente ed esclusivamente l’atto con il quale il venditore, a sua volta, ha acquistato l’immobile. Ma non sempre è così. Chi vende un’unità immobiliare non deve averla per forza acquistata: può averla ricevuta in donazione, nel qual caso l’atto di provenienza sarà rappresentato dall’atto notarile di donazione, oppure può averla ereditata, nel qual caso la provenienza sarà desunta dalla dichiarazione di successione, dall’eventuale testamento, dall’accettazione dell’eredità – trascritta nei registri immobiliari – e dall’originario titolo di acquisto del defunto, unitamente ai riscontri sulle certificazioni anagrafiche per individuare il legittimo erede. L’atto di provenienza, inoltre, potrebbe essere rappresentato da un provvedimento giudiziale: si pensi a quelle ipotesi in cui si diviene proprietari (o titolari di un diritto reale) in ragione dell’usucapione, accertata con sentenza da un giudice. Non solo, l’Autorità Giudiziaria può trasferire la proprietà degli immobili attraverso decreti emanati nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. Anche questi rappresentano atti di provenienza e come tali possono dover essere esibiti in occasione della vendita.

Quali informazioni contiene
Il documento, sia che provenga da un tribunale che dal notaio, contiene tre informazioni principali: - chi è il titolare dell’immobile: e quindi la persona, fisica o giuridica che ha diritto di proprietà sull’immobile (in caso di più proprietari il documento riporta le quote di appartenenza di ciascuno); - a che titolo è diventato proprietario dell’immobile: che si tratti di proprietà piena, nuda proprietà, proprietà superficiaria, usufrutto e così via; - eventuali clausole di utilizzo: ad esempio condizioni sospensive o risolutive, limitazioni, vincoli, servitù o simili.

Quando serve
In generale l’atto di provenienza di un immobile è necessario per stipulare un atto di compravendita, un mutuo ipotecario, o ogni altro atto dispositivo del diritto detenuto. Nel caso della compravendita, il documento permette al potenziale compratore di capire chi sia legittimato alla valida vendita dell’immobile. Se l’immobile è stato costruito direttamente dal venditore, allora occorrerà l’atto di acquisto del terreno, unitamente al permesso di costruire. Nel caso di mutuo ipotecario, l’istituto di credito analizzando il titolo di provenienza può valutare quali diritti ha il mutuatario sulla casa e in quale quota, oltre ad individuare eventuali limiti alla ipotecabilità del bene.

Chi lo rilascia 
Secondo la legge può essere rilasciato da due autorità: il notaio che ha rogato l’atto o il giudice. Il notaio generalmente consegna il documento al soggetto che ha acquisito diritti sul bene a seguito del trasferimento di proprietà, a prescindere che si tratti di atto di compravendita, divisione, donazione o altro. Se si tratti di notaio pensionato o trasferito è l’Archivio notarile distrettuale che rilascerà la copia. In alternativa al notaio, un atto di provenienza può essere rilasciato da un giudice. Come accennato precedentemente, una sentenza di un Tribunale equivale a un atto di provenienza ad esempio quando si pronuncia su una causa per usucapione o quando assegna un immobile a un aggiudicatario dopo una procedura esecutiva immobiliare. La ricostruzione della “provenienza” non è sempre attività semplice, soprattutto quando essa sia il frutto della sommatoria di fatti, situazioni, documenti, certificazioni. Per questo motivo, quando ci si accinge a comprar casa, è sempre opportuno servirsi da subito di un consulente qualificato, come un notaio, che saprà valutare nel complesso la fattibilità dell’operazione.