Compravendita più sicura, il prezzo depositato nel conto ad hoc del notaio

L'acquirente, per evitare rischi, può affidare al notaio la somma fino alla trascrizione nei registri immobiliari


La legge sulla concorrenza ha previsto la facoltà per una delle parti (generalmente dell’acquirente) di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita. A partire dallo scorso 29 agosto 2017, quindi, se viene richiesto, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione del rogito, con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto non può più essere pregiudicato da eventuali gravami del venditore. 
Una garanzia in più nella compravendita immobiliare. Il legislatore si è da sempre preoccupato di predisporre una efficace tutela di chi compra la casa: così nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il preliminare; nel 2005 l’obbligo del costruttore di case “nuove” di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo.
 
Somme depositate in un conto ad hoc
 
Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno segregate su di un conto corrente dedicato che il notaio avrà appositamente aperto in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro e sono separate dal patrimonio del notaio. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato sono secondo la legge destinate a un fondo per le Piccole e Medie imprese.
 
Le informazioni prima della compravendita
 
Il preliminare trascritto dal notaio è la forma di acquisto più sicura che ci possa essere in quanto anticipa la tutela dell’acquirente. Nel caso quest’ultimo non volesse la trascrizione del preliminare, in occasione del rogito potrà richiedere il deposito del prezzo: il notaio verserà la cifra dell’acquisto in un specifico conto corrente fino a trascrizione definitiva dell’atto. Il giorno della trascrizione la cifra sarà trasferita al venditore.
 
Nessun pregiudizio per il venditore

Ci sono dei rischi per il venditore? Il venditore non viene per nulla pregiudicato, i suoi denari gli vengono trasferiti dopo pochi giorni e sono comunque al sicuro; egli inoltre non corre più nessun rischio connesso ad eventuali rischi nell’incasso del denaro (bonifici revocati, assegni scoperti, assegni contraffatti). In realtà in Francia, dove è da tempo obbligatorio, chi vende è perfettamente preparato all’idea di riscuotere il prezzo di lì a qualche giorno e tutti gli operatori organizzano le cose (vendite a catena, mutui e cancellazioni di ipoteca contestuali) in funzione di questo meccanismo.
 
Istituto utile
 
L’utilizzo di questo istituto può tornare utile all’acquirente anche in altre ipotesi:
1) Il bene è gravato da un pignoramento o da un’ipoteca. Nell’atto si stabilirà che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità
2) Il bene è soggetto a prelazione legale. Nell’atto si stabilirà che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
3) Il bene non è ancora agibile. Nell’atto si stabilirà che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità
4) Il bene è ancora occupato dal venditore. Nell’atto si stabilirà che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna del bene all’acquirente libero da persone e cose.
5) Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese) il venditore deposita presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il Notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’Amministratore di Condominio.