di Silvia Scafati

Compravendite: come stabilire il prezzo dell’immobile

Sia per acquistare che vendere casa si ha interesse che il prezzo sia quello giusto, ovvero adeguato al valore di mercato. La valutazione economica dell’immobile, però, non è semplice poiché su di essa influiscono diversi fattori. Naturalmente se non si è esperti del settore un consiglio è di verificare le condizioni dell’appartamento, la struttura e gli impianti della casa con un professionista e con un tecnico. Ma può essere comunque utile avere qualche elemento per orientarsi.

Nuova costruzione o da ristrutturare.
Unprimoaspetto da tenere in considerazione è lo stato in cui si trova l’immobile, se è di nuova costruzione il prezzo di mercato aumenta. Se si compra l’usato, bisogna preventivare i lavori di ristrutturazione, tra cui possibili interventi importanti degli impianti. Una casa non ristrutturata può valere anche il 30% in meno.

Posizione centro o periferia.
Una casa che si trova in centro città ha inevitabilmente un valore di mercato più alto rispetto a una che si trova in periferia. Ma bisogna tener conto anche della presenza di servizi nei dintorni dell’immobile o punti di interesse, come ad esempio mezzi di trasporto, servizi, scuole o particolari attrazioni.

Caratteristiche della casa e dello stabile.
Si tratta dell’aspetto della casa. Sono importanti l’ampiezza, l’esposizione, la luminosità, il piano e la distribuzione degli spazi. E anche la qualità dello stabile: unbell’atrio,ungiardino curato, materiali pregiati, etc. Ovviamente comportano un aumento di prezzo la presenza del garage, posto auto, o giardino.

Il calcolo per determinare il valore di mercato.
Secondo quanto stabilito dal “Codice delle valutazioni Immobiliari” il valore di mercato di un immobile è “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione traun acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.

La formula.
Esiste una formula matematica. Il valore di mercato è dato da: Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito. Vediamoli nel dettaglio.

La superficie commerciale.
Non esiste una regola univoca per determinarla, varia a seconda dei Comuni. In generale, la superficie commerciale diunimmobile è lasommatutti gli spazi di cui si compone, incluse pertinenze, murature interne ed esterne. A variare sono le percentuali d’incidenza delle diverse superfici. Bisogna quindi sommare le superfici nelle seguenti percentuali. Superfici coperte calpestabili: 100% superfici calpestabili, 100% delle pareti perimetrali (nel caso di murature portanti diconfineoperimetrali finoad un max di 50 cm); 50% muri perimetrali in comunione (fino a 25cmdi spessore). Superfici scoperte:25%balconi e terrazze scoperte e 35% se coperti, 35%patii e porticati, 60-80% verande (in base alle finiture), 15% giardini di appartamento e 10% ville e giardini. Pertinenze: In linea di massima le quote da usare sono 25% cantina, 40-80% box, 25-50% posto auto coperto/scoperto; 60% locali interrati abitabili.

Le quotazioni al metro quadro (OMI).
Tutti gli immobili sono caratterizzati da un certo valore al metro quadro. Questo è determinato dalla città, dal quartiere, dallo stato di conservazione. Questi fattori vengono valutati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che raccoglie le sue quotazioni in una banca dati consultabile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

I coefficienti di merito.
Questi definiscono le caratteristiche dell’immobile e sono espressi in percentuali.
Le abitazioni libere hanno un coefficiente di merito pari al 100%; le locate -20%; le locate stagionalmente -5%.
Anche il piano incide: seminterrato -25%; terra o rialzato -10% o -20% (se con o senza giardino); piano primo -10%; secondo piano -3% o -15% (con o senza ascensore); terzo piano 0% con ascensore, -20% senza ascensore; piano superiore +5% con ascensore, -30% senza; ultimo piano +10% con ascensore, -30% senza; attico +20% con ascensore, -20% senza.
Lo stato di conservazione: da ristrutturare -10%; ristrutturato +5%; finemente ristrutturato +10%; nuova costruzione +10%.
Il riscaldamento: autonomo +5%; centralizzato 0%; assente -5%.
La luminosità: molto luminoso +10%; luminoso +5%; poco luminoso -5%.
E Infine l’esposizione e vista: esterna panoramica +10%; esterna +5%; interna -5%;completamente interna -10%.