di Giuseppe Spoto

Quando scatta l'usucapione su un bene condominiale

La Cassazione: per possesso pacifico, non occulto e ininterrotto per 20 anni


I problemi di utilizzo delle parti comuni potrebbero essere di non facile soluzione. L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla sentenza della seconda sezione della Corte di Cassazione n. 5324 del 17 marzo 2016 in tema di usucapione e condominio. Il caso trae spunto da una controversia insorta tra alcuni condomini per il ripristino dell’uso paritetico di un vano e di una latrina ritenuti dagli attori come condominiali e utilizzati da un altro condomino. La Cassazione risponde che è possibile diventare proprietari di un bene in condominio per usucapione, qualora venga dimostrato il possesso continuo e non interrotto per venti anni, pacifico e non occulto. La sentenza riveste importanza per i lettori anche per un'altra ragione. Infatti, secondo la Cassazione per presumere la natura condominiale di un bene è sufficiente che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo.
 
L’usucapione

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario a mente di quanto disciplinato dall’art. 1158 e seguenti del codice civile. Requisiti sono il possesso né violento, né clandestino del bene (o comunque qualora il possesso sia avvenuto in modo violento o clandestino, la violenza o la clandestinità devono essere cessate). Il possesso deve essere per un periodo di tempo continuo (20 anni per gli immobili e 10 anni se il possesso è stato acquistato in buona fede in base ad un titolo trascritto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà).
 
Possesso esclusivo
 
Affinché possa esservi usucapione non deve sussistere solo l’utilizzo individuale da parte del singolo del bene condominiale, ma è richiesto un possesso esclusivo in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini. Non è indispensabile che vi sia l’elemento soggettivo della buona fede, ma dovrà pur sempre trattarsi di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il possesso deve protrarsi ininterrottamente per venti anni e deve essere accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa usucapita.
 
In caso di compossesso

È bene precisare che in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte dei compossessori non è, di per sé, idoneo ad attestare che vi sia stata usucapione, perché potrebbe esservi stato solamente un mero atteggiamento di tolleranza da parte dell’altro compossessore. Per l’usucapione è necessaria una manifestazione di dominio esclusivo sulla cosa da parte dell’interessato, mediante un’attività chiaramente incompatibile con il possesso altrui. Per evitare l’usucapione di un bene condominiale, ciascun interessato potrà notificare al condomino, prima che decorrano i termini previsti per l’acquisto a titolo di usucapione, un atto di citazione o comunque un atto di costituzione in mora.
 
Uso più intenso

L’utilizzo del bene comune da parte di un condomino in modo più intenso rispetto agli altri non determina l’insorgenza dell’usucapione. Infatti, ciascun comproprietario ha il diritto a trarre dal bene comune una maggiore utilità, purché non impedisca il pari uso degli altri o alteri la destinazione del bene. Il godimento del bene comune potrebbe essere suddiviso in base a differenti zone oppure potrebbe essere di tipo turnario, senza che vi siano in queste ipotesi conseguenze svantaggiose irreparabili per gli altri condomini o che possa maturare l’acquisto per usucapione.