• di Giuseppe Spoto
• lunedì 6 giugno 2016, 09:53

Infiltrazioni dalla terrazza: responsabile il proprietario

La Cassazione e il lastrico solare: paga i danni anche il condominio


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo, a seguito della sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 9449, depositata il 10 maggio del 2016.
 
Il lastrico solare

Il lastrico solare può essere condominiale oppure destinato all’uso esclusivo di un solo condomino. Dal punto di vista architettonico, il lastrico solare può essere definito come la copertura dell’edificio non costituita dal tetto, ma da una terrazza. Non bisogna però confondere il lastrico solare con la terrazza a livello, cioè con la superficie scoperta accessibile dall’appartamento posto allo stesso piano e di cui è parte integrante. Il lastrico solare può essere adibito per diversi utilizzi, ma la funzione principale rimane la copertura e protezione del fabbricato. È considerato praticabile, se provvisto di parapetto, mentre è impraticabile nell’ipotesi in cui sia senza protezione.
Tra i maggiori problemi connessi alla manutenzione del lastrico solare vi è quello delle infiltrazioni d’acqua piovana che possono, qualora vengano sottovalutate, diventare causa di distacco di intonaco ed altri inconvenienti negli appartamenti sottostanti. Per questa ragione, occorrerebbe esaminare periodicamente il corretto refluo delle acque piovane e monitorare la presenza di crepe e interstizi attraverso cui l’acqua potrebbe penetrare cagionando danni. Le infiltrazioni di acqua dipendono molto spesso da problemi di impermeabilizzazione. Le moderne tecniche consentono alle ditte specializzate di adottare le misure più opportune ed idonee per una corretta impermeabilizzazione.
 
Le sezioni unite

Le sezioni unite della Cassazione hanno chiarito che nelle ipotesi di condominio, quando l’utilizzo del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode ex art. 2051 c.c., sia il condominio, a causa della funzione di copertura comune svolta dal lastrico, perfino nel caso in cui esso sia di proprietà esclusiva.
 
Obblighi dell’amministratore

In caso di infiltrazioni del lastrico solare, l’amministratore deve adottare tutti i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, convocando l’assemblea affinché provveda alle opere di manutenzione straordinaria necessarie.
 
Concorso di responsabilità

Per le sezioni unite della Cassazione esisterebbe un vero e proprio concorso di responsabilità tra il proprietario del lastrico solare e il condominio in caso di inidonea manutenzione.. Tale concorso di responsabilità, salva la prova contraria della riferibilità del danno più specificatamente al proprietario esclusivo o al condominio, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 del codice civile, che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio. Per ragioni di completezza va ricordato che già qualche mese addietro la sentenza n. 21694 del 2015 della Cassazione aveva riconosciuto la corresponsabilità del condominio e non solo del proprietario esclusivo del lastrico solare. Sulla questione che rimaneva controversa, le sezioni unite hanno messo di recente dato una risposta definitiva.