• di Giuseppe Spoto
• martedì 26 luglio 2016, 11:58

Le delibere condominiali? Hanno natura giuridica

Cassazione: nelle controversie si ricorre al diritto privato, come per i contratti


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema dell’interpretazione delle delibere condominiali. Non sempre è facile interpretare la volontà dell’assemblea, e la Cassazione ha ritenuto di potere applicare gli stessi criteri che in generale valgono per l’interpretazione dei contratti. La II sezione della corte di Cassazione con la sentenza n. 11427 del 2016, depositata il primo giugno ha stabilito che le delibere assembleari del condominio vanno interpretate utilizzando gli strumenti indicati dal diritto privato, a mente degli articoli 1362 e seguenti del codice civile per l’interpretazione dei contratti.
 
Natura giuridica delle delibere

Fermo restando il principio stabilito di recente dalla Cassazione è bene ricordare che la natura giuridica di una delibera condominiale è molto complessa, così richiamare i criteri utilizzati per interpretare i contratti può essere molto utile. Possiamo considerare la delibera condominiale come un atto plurisoggettivo, in cui le dichiarazioni di volontà che provengono da più persone tendono a un comune fine ed effetto giuridico. Le dichiarazioni di volontà dei vari condomini intervenuti in assemblea si uniscono pur rimanendo fra loro distinte e discernibili. Rispetto ad altri atti plurisoggettivi (come ad esempio avviene nelle delibere societarie) ciò che manca nelle delibere condominiali è la fusione delle volontà in un’unica manifestazione di un organo autonomo e distinto dai componenti, dotato di personalità giuridica. In caso di controversia sull’interpretazione, il relativo compito è assegnato al giudice del merito. Tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto e quindi non è sindacabile nel giudizio di legittimità.
 
Regole di interpretazione

Le regole di interpretazione del contratto sono, quando compatibili, applicabili anche ad altri negozi. Più esattamente dobbiamo distinguere tra regole d’interpretazione soggettiva, quando le regole menzionate nel codice civile sono dirette a ricercare la volontà delle parti e le regole di interpretazione oggettiva che sono utilizzabili se non è possibile applicare con facilità le regole di interpretazione soggettiva. Nell’interpretare una delibera condominiale si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione della delibera. Le espressioni che possono avere più sensi devono, nel dubbio, essere intese nel senso più conveniente alla natura e all’oggetto della delibera presa.
 
Buona fede

L’art. 1366 del codice civile dispone che il contratto deve in ogni caso essere interpretato secondo buona fede intesa in senso oggettivo come regola di condotta da seguire. In base al ragionamento della Cassazione tale principio vale anche per le delibere condominiali.
 
Oggetto delle delibere

Non è possibile approvare una delibera su argomenti che non sono stati inseriti nell’avviso di convocazione. L’espressione “varie ed eventuali” inserita come punto finale nell’avviso di convocazione va interpretata nel senso di un invito a discutere su aspetti ritenuti importanti per la vita condominiale o per comunicazioni dell’amministratore, ma le questioni trattate e non inserite espressamente nell’elenco dei punti all’ordine del giorno non possono essere oggetto di deliberazione.