di Giuseppe Spoto

Condominio, paga pegno chi non rispetta le regole

Non bisognerebbe mai tollerare comportamenti dannosi che potrebbero compromettere la pacifica convivenza, ma molte volte può essere difficile costringere i condomini molesti a desistere dal loro atteggiamento.
In realtà, non mancanogli strumenti nel codice civile per raggiungere questo obiettivo e assicurare il rispetto del regolamento condominiale.

L’articolo 70 delle disposizionidi attuazione del codice civile dispone che in caso di infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita, comesanzione privata, il pagamento di una somma di denaro fino ad euro 200, e in caso di recidiva, cioè di ripetizione dello stesso comportamento vietato, finoa 800 euro.
Lo scopo è disincentivare i condomini dal tenere comportamenti vietati dal regolamento condominiale. La somma riscossa è destinata al fondo comune e potrà essere utilizzata per affrontare le spese ordinarie del condominio.

Si definiscono ordinarie le spese che periodicamente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni. La sanzione deve essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dei millesimi dell’edificio.
L’emissione della sanzione deve essere stata prevista antecedentemente al momento della violazione. Se il condomino “sanzionato” non impugna la delibera dell’assemblea entro trenta giorni non potrà più rifiutarsi di pagare la sanzione che gli è stata inflitta.

L’accertamento
Il problema più complesso riguarda però come eseguire in concreto l’accertamento della violazione. Tale accertamento, secondo l’interpretazione maggioritaria della norma, dovrebbe spettare all’amministratore. Tra i compiti dell’amministratore rientra anche l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale.
Quest’ultimo però non potrà riscuotere direttamente la sanzione dal condomino negligente, ma potrà agire solamente quando l’assemblea abbia prima deliberato sul punto.A ben vedere, si tratta di una procedura piuttosto difficileda applicare in concreto, ma che può comunque costituire un utile deterrente, affinché siano rispettate le norme comuni a vantaggio di tutti.

Gli illeciti
Esistono tanti comportamenti sconvenienti che possono essere così sanzionati. Pensiamo ad esempio all’utilizzo illecito di parti condominiali, al parcheggio selvaggio fuori dalle strisce interne assegnate a ciascun condomino o perfino al mancato rispetto degli obblighi di raccolta differenziata dell’immondizia con il rischio che l’intero condominio sia considerato responsabile.

Prima di parlare di sanzioni private, individuato il presunto colpevole, sarebbe comunque preferibile per l’amministratore inviare sempre un richiamoaventevalore di diffida a rispettare le regole comuni, così da contestare il comportamento che viola il regolamentocondominiale.

Per quanto riguarda la misura della sanzione, la giurisprudenza haavutomododi chiarire che, qualora nel regolamento condominiale sia inserita la previsione di una sanzione pecuniaria a titolo di pena privata, l’ammontare di tale misura non dovrebbe comunque poter superare l’importo di 200 euro o in caso di recidiva di 800 euro.
Si è molto discusso sulla possibilità di introdurre pene private all’interno dell’ordinamento giuridico italiano, ma oggi la dottrina e la giurisprudenza sono maggiormente propense a ritenere tali strumenti compatibili con i nostri principi giuridici. La previsione della multa condominiale ha contribuito al dibattito generale, spingendo più in generale a valutare positivamente talestrumento.

I codici
Nonostante questa previsione,fino ad oggi visono stati pochi esempi di effettiva realizzazione. La spiegazione è però da attribuire anche a una scarsa conoscenza di tale misura da parte dei singoli cittadini.

Un’altra norma da conoscereè l’art. 614bis c.p.c.che ammette nel nostro ordinamento l’applicazione di misure di coercizione indiretta per ordine del giudice in modo da spingere unaparte all’adempimento di obblighi di fare o di non fare. Il giudice fissa, su richiesta dell’interessato, una somma di denaro dovuta per ogni ritardo di esecuzione del provvedimento di condanna. In questo modo il condomino inadempiente sarà costretto a fare quanto obbligato senza indugi, perché in caso di inadempimento dovrà pagare la somma di denaro fissata dal giudice per la mancata osservanza del provvedimento di condanna.