• di Giuseppe Spoto
• lunedì 20 ottobre 2014, 09:40

Consorzi di urbanizzazione, normativa su opere e servizi

Cassazione: se non c'è lo statuto valgono le regole del condominio


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema dei consorzi di urbanizzazione e al rapporto tra norme contenute nello statuto e norme in materia di condominio. In una recente sentenza (Cassazione 6 ottobre 2014 n. 20989) i giudici della Suprema Corte hanno stabilito che nei consorzi di urbanizzazione, che hanno per oggetto l’utilizzo delle parti comuni degli immobili, si applicano, in mancanza di altre indicazioni dello statuto, le regole sul condominio. La questione riguardava il pagamento di alcune spese relative a un consorzio di urbanizzazione, ma per comprendere pienamente il ragionamento occorre tenere conto dell’intera evoluzione giurisprudenziale sul punto e del dibattito in materia.
Opere e servizi di urbanizzazione
I consorzi di urbanizzazione nascono quando i proprietari di terreni situati in aree destinate ad insediamento si associano per realizzare su tali spazi le opere e i servizi comuni imposti dalla normativa urbanistica. Il primo errore che viene sovente compiuto è quello di confondere tali aggregazioni con i consorzi tra imprese disciplinati dagli articoli 2602 e seguenti del codice civile. In realtà si tratta di nozioni profondamente diverse. Rimangono però ancora forti dubbi sull’inquadramento giuridico dei consorzi di urbanizzazione e sulla eventuale applicabilità delle norme sul condominio.
Comunione, condominio o associazione
Secondo una tesi, attraverso il contratto di consorzio, i consorziati darebbero luogo ad una situazione giuridica di comunione finalizzata alla gestione dei beni comuni. In base a questa ricostruzione si dovrebbero potere applicare al consorzio le norme in materia di comunione e di condominio. Secondo un’altra tesi, prevalgono gli elementi propri dell’associazione non riconosciuta, pertanto le norme da richiamare non sono quelle in materia di comunione e di condominio, ma gli articoli 36 e seguenti del codice civile. Una tesi intermedia configura i consorzi di urbanizzazione come contratti atipici con causa mista in cui vengono a confluire elementi propri della comunione e delle associazioni non riconosciute.
Rapporto inscindibile
Il dibattito in materia è assai articolato e complesso, anche se possono essere riconosciuti alcuni punti fermi che spingono verso la corretta interpretazione. Per dirimere eventuali questioni, rimane consigliabile fare espressamente riferimento a quanto pattuito nello statuto e nel regolamento ove esistenti. Premesso ciò la qualità di consorziato e di proprietario sono tra di loro inscindibili. In considerazione della natura propter rem dell’obbligazione del consorziato, quest’ultimo non potrà recedere dal contratto di consorzio senza alienare la proprietà.
Adesione al consorzio
È opportuno citare anche ricordare la sentenza della cassazione del 3 ottobre 2013, n. 22641. In base a tale sentenza: le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni in una zona residenziale, essendo fondamentale la volontà manifestata dai consorziati mediante lo statuto. Tale intenzione potrebbe rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge – ovvero lo statuto stesso – richiedano forma espressa. Solamente l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligo di versare la quota stabilita agli organi competenti, legittimando la pretesa di riscuotere i pagamenti dovuti.