Convivenza condominiale: il vademecum tra liti, decoro e assemblee

La convivenza in un condominio talvolta non è facile o gestibile e la sua amministrazione non è da meno.
Per questo motivo è stato istituito un regolamento riconosciuto dalla legge sulla civiltà e sul rispetto, sia del condominio che dei suoi abitanti. Vedremo qui di seguito come funziona l'associazione condominiale riguardo alla sua amministrazione e chi è tenuto a vigilare su di essa.
 
Amministrazione
La prima cosa ovviamente di cui si necessita per dar via a quest'impresa è un amministratore, una persona che prenda la guida del condominio e che si prenda le responsabilità di organizzare e tutelare le persone che ci vivono e le esigenze di ognuno. Tempo fa, poteva essere amministratore chiunque venisse votato dalla maggioranza dei condomini, senza che avesse una particolare conoscenza o base di studio per poter eseguire il compito. Dal 2012 invece, con una nuova legge, è diventato obbligatorio per chi vuole intraprendere quest'attività, avere almeno il diploma, avere frequentato i corsi di aggiornamento specifici per l'amministrazione di condominio, avere la fedina penale pulita, e dei requisiti morali di base fondamentali per permettano di fare questo lavoro. L'amministratore viene nominato o dalla votazione dei condomini, oppure dal tribunale ordinario, qualora essi siano pochi o non riescano a trovare un accordo.
 
Assemblee
Come saprà chi risiede in una struttura condominiale, sarà assolutamente necessario stabilire delle assemblee, in cui o l'amministratore o uno dei condomini si impegna a organizzare, magari in casa propria, delle riunioni in cui tutti i condomini dovranno essere presenti perché si discuterà dei problemi sia comuni che singolari (se qualcuno è infastidito da comportamenti altrui ecc.). Le assemblee vengono solitamente fatte una volta al mese, ma qualunque condomino avrà la possibilità di richiederne una straordinaria qualora avesse la necessità di discutere con gli altri di problemi più urgenti e non possa aspettare la prossima riunione.
 
Decoro architettonico
Il decoro architettonico è un aspetto che tutti i condomini sono tenuti a rispettare e a far rispettare. Si tratta della facciata esterna del condominio, cioè tutto ciò che può essere visibile dall'esterno e che dona ad esso un decoro e un'identità. Il decoro architettonico è considerato un bene comune e va tutelato al fine di mantenere le linee originarie dell'edificio. Solitamente il regolamento va a definire nel contratto la modalità dl decoro architettonico che l'edificio ha e deve avere e sarà molto difficile apportare modifiche al riguardo, a prescindere da quanto queste possano essere valide. Verranno valutate solo le modifiche non troppo appariscenti e soprattutto non troppo costose per il condominio, con la clausola che le nuove modifiche portino profitto dove l'hanno consumato.
 
Lavori edili
I lavori edili che riguardano il condominio nella sua interezza (e non i singoli appartamenti), quindi scale, cantina e così via, vengono amministrati da uno specifico direttore dei lavori degli spazi comuni, nominato dall'amministratore alla sua presa in carica. Per quanto riguarda i singoli appartamenti, chi vorrà ristrutturare casa propria o apportare ad essa delle modifiche all'interno, potrà farlo tranquillamente, a patto però che si rispettino gli orari stabiliti dalla legge per farlo (7:00-17:00). Non dimenticando inoltre i requisiti di normale tollerabilità e non troppo rumore, allo scopo di ottenere una convivenza civile tra i condomini.
 
Liti e azioni legali
Il condominio, o meglio il suo amministratore, può andare incontro a delle liti con terze persone che riguardano l'edificio, e si distinguono in attive e passive. Quelle attive vengono promosse dal condominio, in quelle passive è l'amministrazione ad essere chiamata in giudizio. Quando accadono cose del genere, e accadono molto spesso, ogni condomino ha la libera scelta se appoggiare l'amministrazione o tirarsene fuori qualora non sia d'accordo. Nel caso in cui siano invece due o più condomini a litigare tra loro, la situazione è più complicata, perché sono i soggetti indipendenti che stanno scegliendo di andare incontro a una causa e l'amministrazione non ha vere e proprie soluzioni a riguardo. In più le attese burocratiche raggiungono una durata di tempo solitamente di tre anni, e spesso neanche una sentenza riesce a placare i dissapori tra i vicini di pianerottolo.
 
Parcheggio
Se il condominio dispone di un parcheggio privato per i suoi abitanti, ci saranno delle regole da seguire anche per questo aspetto. In quanto, a volte, questi edifici non dispongono di posti sufficienti per ospitare tutte le macchine dei condomini nello stesso momento. Per non far scoppiare liti indesiderate, allora bisognerà stabilire dei turni di parcheggio, che possono essere istituiti giornalmente, settimanalmente oppure mensilmente. Anche se non c'è nessuna legge che obblighi chi di dovere a costituire dei turni per il parcheggio, qualora uno dei condomini dovesse farne richiesta, l'amministrazione sarà costretta a provvedere.Nel caso in cui le regole coi turni non ci siano, le basi della convivenza civile si baseranno sul fatto che chi dei condomini abbia l'appartamento più grande e quindi paghi più tasse, ha maggior diritto al parcheggio di chi invece paga di meno.

Impianti e parti comuni
Le parti comuni nell'edificio vengono rivedute sempre nel momento di un nuovo arrivo nel condominio, in quanto una parte comune può essere acquistata da un singolo qualora faccia parte della sua abitazione. Per esempio il tetto del condominio sarà parte comune, a meno che il condomino dell'ultimo piano non abbia provveduto ad acquistarlo. In ogni caso, se una parte dell'edificio non è specificatamente acquistata da un singolo e non ha una provata appartenenza a qualcuno, allora sarà territorio comune.
I beni comuni si dividono in: necessari, di pertinenza o accessori.

I primi riguardano le parti senza cui il condominio non sarebbe agibile e vivibile, cioè pavimenti, porte, scale, tetti, facciate ecc. I beni di pertinenza sono invece gli spazi che servono per "far funzionare" il condominio, quali la portineria o reception, oppure la lavanderia, o il parcheggio. I beni accessori sono invece le opere destinate al benessere comune, come l'ascensore, i sistemi centralizzati per il gas, l'acqua e la luce o l'aria condizionata.
 
Permessi edilizi
Qualora un condomino abbia la necessità di compiere dei lavori di ristrutturazione nello spazio comune, saranno necessari dei permessi precisi, che comunichino sia ai condomini che all'amministratore l'intenzione di iniziare dei lavori. Ma solitamente, ogni cittadino ha la possibilità di servirsi dello spazio comune anche modificandolo, a patto che il decoro architettonico venga preservato, e che la sua decisione di modificare qualcosa non prevalga sul diritto degli altri condomini a usufruirne anch'essi a loro benessere e piacimento. In pratica, fate ciò che volete ma senza cambiamenti drastici e senza provocare dissensi e azioni irrispettose verso gli altri. I permessi di avviso e comunicazione mandati all'amministratore e agli altri condomini dovranno essere su carta e scritti in modo leggibile, e dovranno contenere una relazione dettagliata sull'opera che si intende realizzare, ovviamente prima dell'inizio dei lavori.

Fate attenzione, perché nel caso in cui doveste iniziare delle opere di ristrutturazione senza avvisare nessuno, e poi doveste per sbaglio danneggiare delle parti comuni, potreste essere pesantemente sanzionati.
 
Spese condominiali
La ripartizione delle spese condominiali è spesso oggetto di dibattito tra gli abitanti dell'edificio, ma per evitare queste conseguenze, sarà necessario istituire delle regole ben precise sulla gestione delle spese.
Ci sono delle spese necessarie per permettere la vivibilità nel condominio, e sono gli impianti elettrici, le luci negli spazi in comune, o l'installazione di determinati servizi utili a tutti.
A fronte di queste spese, ogni condomino sarà obbligato a partecipare, e l'importo che ognuno dovrà versare sarà stabilito da chi di dovere con le tabelle millesimali, che indicano in base al valore delle unità immobiliari e ai consumi di ogni appartamento, a quanto dovrà ammontare l'importo dovuto per ognuno.
 
Vita in comune
Come avrete capito, la vita di condominio non è spesso tra le più semplici, soprattutto perché si dovrà convivere con delle scelte di rispetto costante con le altre persone. Chi può, ovviamente preferisce abitare in una casa indipendente, coi propri servizi e le proprie amministrazioni da attuare, pensando solo alla propria famiglia. Ma se per esigenze economiche o altri motivi la vostra scelta deve essere il condominio, allora ci sono alcuni comportamenti da ricordare, anche se non ci si trova in spazi comuni ma all'interno della propria casa. E' bene infatti tenere a mente che dietro le mura del vostro appartamento, qualcun altro sta vivendo, qualcuno che a volte neanche conoscete o che potrà magari non starvi particolarmente simpatico, ma comunque qualcuno che ha diritto come voi di vivere in quel condominio e che ha le sue esigenze, che possono essere diverse da quelle degli altri.

Quindi delle regole di buona civiltà non solo sono necessarie ma obbligatorie, deve restare vivo costantemente il pensiero che quello che facciamo potrebbe dar fastidio a qualcuno. Per esempio, la musica troppo alta, oppure il volume della televisione o anche i passi troppo rumorosi quando si cammina, perché come abbiamo detto, le esigenze dei vicini possono essere diverse dalle vostre e ugualmente gli orari di svago. Quando vi viene la voglia di ballare o festeggiare in casa, tenete sempre a mente che magari il vostro vicino può essere appena tornato da lavoro e vuole riposare, oppure la casa adiacente può essere abitata da neogenitori con bimbi neonati. Perciò per garantire la buona convivenza di tante persone con orari e stili di vita differenti, l'unica cosa da fare sarà mettere sempre al primo posto il rispetto di ognuno, senza obiezioni.