Danni da infiltrazioni, come stabilire se la colpa è del condominio o del singolo proprietario

Quando vi sono danni da infiltrazioni non sempre è facile imputare la responsabilità a chi di dovere e non sono rari i litigi tra i condomini e non solo. È bene perciò, valutare caso per caso, quando la responsabilità compete al condominio, oppure al singolo proprietario dell’immobile, evitando che si finisca in giudizio senza alcun motivo consistente.

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Aspetti tecnici dell’infiltrazione: cos’è e come si origina
L’infiltrazione si sa, è una bella rogna da sbrigare quando si presenta in casa. Si tratta di una vera e propria azione che un liquido compie attraverso un corpo solido. In questo caso si parla di acqua insinuata nei muri. L’acqua può infiltrarsi nel lastrico solare di un edificio e si può manifestare nell’appartamento sottostante, originando un vero e proprio danno per chi lo subisce. L’infiltrazione si manifesta in diversi modi: umidità, gocciolamento continuo o stillicidio, chiazza bagnata sulla superficie interessata.

L’infiltrazione però, non è solo possibile vederla dall’alto al basso, come comunemente vediamo negli appartamenti. Spesso però, è possibile che si manifesti il caso di risalita capillare o umidità di risalita. Si tratta in questo caso, di chiazze che preannunciano un’infiltrazione che avviene dai liquidi del terreno.

Dopo aver chiarificato l’aspetto tecnico relativo alle infiltrazioni, è bene concentrarsi sull’aspetto legale, dove la posizione di questo danno può diventare davvero spinosa da risolvere. Il danno da infiltrazione vuol dire assumersi la responsabilità per danni, da cose prese in custodia (si tratta di ipotesi possibili ma non ricorrenti). Vengono escluse da questa definizione gli allagamenti di natura dolosa, per il quale vi è tutt’altra disciplina. La responsabilità legale in questi casi, è imputabile a diversi soggetti, a seconda della proprietà delle tubature. Per questo è necessario avere conoscenza delle nozioni base previste dai regolamenti condiminiali, dal codice civile ma anche dalle consuetudini.

La casistica relativa al risarcimento del danno da infiltrazioni
È bene, quando ci si trova dinanzi a questo danno, capire chi sarà tenuto al risarcimento per tutte le conseguenze che questo danno avrà provocato. Non si tratta di una semplice operazione, di certo non sempre la responsabilità sarà del "inquilino del piano di sopra". Prima di tutto è bene analizzare ciò che può aver causato la rottura ed il danno in questo caso.

Prima di tutto sarà necessario fare riferimento ai danni delle tubature. Bisogna ricordare che queste sono di proprietà condominiale. Parliamo delle tubature di adduzione nello specifico. Questo succede fino a quando non incontrano i contatori dei condomini.

Le tubature di scarico invece, saranno di proprietà condominiale fino a quando non saranno collegate con quelle dei singoli appartamenti. In quel caso la responsabilità diventa del singolo proprietario.

Quando le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali è bene precisare che questi saranno collegati alle parti comuni. In questo caso tutti i danni che possano derivare da queste zone, saranno di responsabilità condominiale. Se si riesce a provare che questi danni siano derivanti da un difetto di struttura, sarà possibile richiedere il risarcimento all’impresa che ha eseguito i lavori entro dieci anni dalle ultime opere (la cosiddetta postuma decennale). A richiederlo potranno essere sia i condomini singoli che il danneggiato.

Quando l’infiltrazione riguarda la terrazza a livello, la questione è stata chiarificata nel 2014 proprio dalla Corte di Cassazione. Viene detto che questa, anche se è di proprietà o a godimento esclusivo di un solo proprietario, diventa una copertura anche per gli appartamenti sottostanti, poiché assolve alla funzione di copertura del lastrico solare. Per questa ragione, un qualsiasi danno riguarderà tutti i condomini, in proporzione a ciò che viene previsto dal codice civile all’articolo 1126.

Il principio cardine però, che dobbiamo adottare è quello previsto sempre dal codice civile, all’articolo 2051, dove viene detto che ciascuno risulta responsabile del danno prodotto dalle cose che egli ha in custodia, a meno che non vi sia dimostrato il caso fortuito. In questo caso si potrà parlare di responsabilità oggettiva. Quindi, la responsabilità prevista per danni da cose in custodia rientra in questa casistica. È possibile che si risponda del danno che proviene da una cosa che uno custodisce, come obbligo giuridico.

In questo caso sarà il custode il responsabile. Ma chi è questa figura? È equiparabile con il proprietario ma non solo. Si tratta di una persona che possiede il controllo sull’oggetto che può generare il danno. Può accadere che il custode coincida con la figura del danneggiato. In questo caso non vi sarà risarcimento ma potrà essere richiesto un indennizzo dall’assicurazione, qualora sia presente una polizza.

Il custode quindi, potrà rispondere dei danni da infiltrazioni in qualità di proprietario e a lui toccherà dimostrare che l’infiltrazione sia avvenuta per caso fortuito e che lui non abbia potuto impedire l’evento.
Su questa base però, possiamo dire che non sempre la responsabilità oggettiva risulta applicabile. Questa infatti, può lasciare spazio alla presunzione di colpa. Si parlerà in questo caso, di responsabilità presunta a carico del custode. Per uscire fuori da questa situazione, sarà necessario dimostrare di aver cercato di evitare il danno, comportandosi con diligenza per vigilare e custodire la cosa, esimendosi quindi dalla colpa.

Come dimostrare la responsabilità per infiltrazioni
È stato già detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni ha natura obiettiva. In questo caso possiamo dire che questa incide sull’onere probatorio che ricade a carico delle parti coinvolte. Per cui, chi subisce il danno dovrà essere in grado di provare l’esistenza del nesso di causalità. Non sempre l’infiltrazione è imputabile ad un soggetto come abbiamo già detto. Questa infatti non ha un percorso lineare nella sua manifestazione. Infatti il danno può manifestarsi tra due appartamenti senza che dipenda dall’inquilino del piano superiore. È necessario periziare il fenomeno per poter richiedere un esatto risarcimento e magari rivolgersi ad un giudice, nel caso in cui non vi sia un accordo tra la parte responsabile e quella che abbia ricevuto il danno.

Quando viene provato sia il nesso di causalità ma anche l’esistenza del problema, al custode spetta l’onere di dimostrare l’esistenza del caso fortuito, qualora sia presente.

Il risarcimento per danni da infiltrazioni
Quando si giunge alla fase di risarcimento dei danni da infiltrazioni, è necessario comprendere in questa fase tutto ciò che serve ad eliminare il problema venutosi a creare, così come le conseguenze che si sono originate.
Se l'infiltrazione deriva dal tetto di un certo edificio sarà necessario eliminare la causa di questa e provvedere al risanamento economico dei pregiudizi subiti. Per cui dovranno essere risarcite tutte le opere correlate, come la pitturazione degli ambienti che sono stati colpiti dall’infiltrazione e opere murarie.

Il risarcimento economico sarà fatto per equivalente o per forma specifica. Quando abbiamo il risarcimento per equivalente, è necessario corrispondere una somma di denaro che serve ad eliminare il pregiudizio economico subito. Mentre, sarà in forma specifica quando vi è il ristoro economico mediante azioni che servano ad eliminare il danno originato.

In entrambi i casi sarà proprio il danneggiato a scegliere come essere risarcito. Qualora le circostanze siano più gravi, sarà il giudice in sede di contenzioso a stabilire come procedere. In questi casi viene preferita la prima forma (risarcimento per equivalente).

Quando si è titolari del diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni, vuol dire aver accesso al risarcimento integrale. Ciò accade quando una parte del pregiudizio dannoso venga causato dal concorso nel fatto, da parte del danneggiato. Sono tutte valutazioni da eseguire in base al caso sottoposto e non è possibile operare per vie generali.

La responsabilità per infiltrazioni del condominio
In questi casi si fa riferimento all’articolo del codice civile 2051. In questo caso il presunto responsabile del danno che deriva a terzi da un certo bene, riguarda il soggetto che possiede la custodia di tale bene. Per cui, se l’infiltrazione proviene dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, a rispondere del danno sarà proprio il condominio. Dovrà procedere ad avviare ai lavori di ripristino, risarcendo i danni che riguardino tutto ciò che sia stato colpito. Sarà responsabilità del condominio custodire tutto ciò che sia di comune utilizzo, garantendo anche la regolare manutenzione degli impianti.

Ancora, sarà il condominio a risarcire tutti i danni derivanti da infiltrazioni d’acqua in un certo appartamento, quando questo proviene dall’intercapedine tra due edifici, qualora non sia stata fatta alcuna opera di manutenzione. In questo caso spetta al condominio risarcire i danni e i costi sostenuti, nel caso in cui l’appartamento colpito sia stato momentaneamente inservibile.

Responsabilità del proprietario di un bene immobile nel caso di infiltrazioni
Quando ad avere problemi sarà la tubatura di un singolo condomino, sarà questo a rispondere dei danni provocati. Potrà, a sua discolpa, dimostrare che il danno per infiltrazione sia derivato dal caso fortuito. Questo principio è valido anche quando le tubature avevano difetto al momento dell’acquisto del bene immobile. Qualora si verifichino delle condizioni favorevoli al proprietario, ci si potrà rivalere contro chi avrà lavorato sull’impianto.

Il caso della locazione
Se siamo in presenza di un immobile preso in locazione, bisogna capire come agire nel caso in cui vi siano danni da infiltrazioni. Ovviamente sarà il proprietario dell’immobile il vero custode delle strutture murarie e degli impianti idraulici, il conduttore invece, avrà in custodia solo gli accessori ed alcune parti dell’appartamento. Per cui, l’inquilino risponde per le infiltrazioni quando ad esempio, si romperà un tubo flessibile che sia esterno all’impianto. Praticamente si tratta di tutte le opere che non necessitano di demolizioni, a suo carico.

Quando vi è maltempo e si verificano infiltrazioni, come agire?
In questo caso chi è il responsabile per l’eventuale risarcimento? Ammettiamo che si sia verificato un acquazzone molto intenso e che questo abbia provocato allagamenti e infiltrazioni al terrazzo o allo stabile. Anche su questa faccenda ci viene in soccorso la Suprema Corte di Cassazione, che nel 2013 ha chiarificato questa situazione. Si specifica che qualora si sia verificata una pioggia di grande intensità o un nubifragio, e si acclara che questa sia l’unica responsabile dei danni da infiltrazioni provocati allo stabile, il custode risulterà esente da qualsiasi responsabilità. Si inglobano quindi, in questo caso i nubifragi che siano andati a danneggiare il lastrico solare che sia stato soggetto nel tempo, ad opere ordinarie di manutenzione.