di Giuseppe Spoto

Donare casa a un figlio, come fare la scelta giusta

In tempi di crisi, l’aiuto più concreto per molti giovani viene spesso dalla propria famiglia. Così, i genitori, quando hanno un cospicuo patrimonio, potrebbero decidere di donare ad un figlio direttamente un loro immobile, oppure mettergli a disposizione le somme per acquistarlo.
Ai fini della validità della donazione di un immobile, deve essere redatto un atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Se la scelta di un genitore è quella di donare un immobile ad un figlio, è bene essere anche a conoscenza di tutte le conseguenze che il gesto comporta, soprattutto se vi sono altri familiari non beneficiari. Infatti, il nostro ordinamento, attraverso l’istituto della collazione, non consente di produrre disparità tra legittimari.

Il nodo eredità.
Al momento dell’apertura della successione, la collazione è l’istituto mediante cui i figli, i loro discendenti e il coniuge, che concorrono alla successione, hanno l’obbligo di conferire alla massa attiva del patrimonio ereditario i beni che hanno ricevuto in donazione dal defunto, quando era ancora in vita, allo scopo di calcolare questi beni con gli altri coeredi, rispettando la proporzione delle rispettive quote ereditarie.
Non rientrano nella collazione le spese di mantenimento, educazione, malattia o le spese corrisposte eventualmente per il matrimonio, a favore di un figlio, dal genitore defunto.
La collazione può essere in natura, quando il bene donato viene materialmente restituito alla massa ereditaria o per imputazione, con l’addebito alla quota ereditaria.
La collazione è sempre per imputazione nelle ipotesi dei beni mobili o del denaro, mentre in caso di donazione di un immobile, il donatario potrà scegliere se conferire il bene per imputazione o per natura.
Una donazione può contenere una clausola di restituzione a favore del donante, nell’ipotesi di premorienza del donatario e dei suoi eventuali discendenti.

Chi può donare.
Può donare solo chi ha la piena capacità di disporre. Dal punto di vista della natura giuridica la donazione è un contratto a titolo gratuito che può avere ad oggetto beni immobili o beni mobili, purché si trovino nel patrimonio del donante, non essendo ammessa la donazione di beni futuri o che sono di proprietà altrui.
La seconda sezione civile della corte di Cassazione ha precisato, con la sentenza del 30 gennaio 2019, n. 2700, che anche le donazioni di modico valore rientrano nella collazione, ad eccezione di quelle a favore del coniuge superstite.
In un altro importante caso, relativo alla donazione di denaro compiuta dal genitore di uno dei due coniugi per l’acquisto di una casa, la Cassazione, con ordinanza n. 19537 del 2018 ha precisato che nel caso di regime patrimoniale in comunione dei beni, la donazione indiretta di un genitore al figlio di una somma di denaro per l’acquisto della casa familiare non costituisce donazione dal genitore al figlio dell’immobile, ma solo donazione della somma di denaro.
Pertanto, il figlio che ha utilizzato tale somma per comprare la casa, senza avere specificato nel rogito la provenienza del denaro, consentendo l’intestazione all’altro coniuge compie una donazione a quest’ultimo della metà della proprietà. Questo ragionamento però è stato da più parti criticato, perché la Cassazione non ha tenuto conto della provenienza della somma e della destinazione del trasferimento del denaro, compiendo una interpretazione estensiva delle norme sulla comunione legale dei coniugi.
Non è stata riconosciuta l’applicazione della norma che elenca i beni che fanno eccezione, secondo cui non rientrano nella comunione, i beni acquistati con il prezzo del trasferimento dei beni personali, compresi quelli ottenuti per donazione o per testamento, ovvero mediante il loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato nell’atto di acquisto.

Donazione e vendita.
Se il donatario vuole vendere la casa ricevuta in donazione e affida incarico ad un’agenzia immobiliare di provvedere a trovare un possibile acquirente, rientra tra gli obblighi inderogabili dell’agente immobiliare informare l’acquirente interessato che la casa oggetto della vendita è stata ceduta al venditore per donazione.
Infatti, la seconda sezione civile della corte di Cassazione, con sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019 ha precisato che in considerazione agli inconvenienti connessi, si tratta di una informazione essenziale per valutare come conveniente e sicuro l’affare e non può essere omessa dal mediatore immobiliare.