• di Giuseppe Spoto
• domenica 4 marzo 2012, 11:31

Due anni senza rendiconti? Revoca dell'amministratore

Denuncia alla magistratura se la gestione è irregolare

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al rendiconto condominiale. A mente dell’art. 1135 c.c. l’assemblea condominiale approva il rendiconto annuale e decide su come utilizzare il residuo attivo di gestione. Molte perplessità derivano in sede di redazione del rendiconto, perché mancano indicazioni precise per quanto riguarda le tecniche di compilazione. L’amministratore ha ampia possibilità di manovra per quanto riguarda i criteri di rendicontazione, ma non può decidere in merito alle spese o a come utilizzare le somme raccolte senza l’assemblea.
Obbligo di rendiconto
Ciascun condomino può chiedere all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore che non abbia reso conto della sua gestione per due anni. Ogni rendiconto deve considerarsi autonomo e deve chiudersi senza lasciare pendenze. È bene che nel redigere il consuntivo l’amministratore si comporti in modo trasparente, indicando le somme incassate, quelle spese ed il relativo avanzo di cassa.
Criteri di rendiconto
All’assemblea ordinaria spetta approvare il programma della futura spesa (cioè il c.d. “preventivo”). Alla fine di ogni esercizio l’amministratore deve rendere conto della sua gestione o di come ha utilizzato le risorse finanziarie a sua disposizione. Con l’approvazione del rendiconto, l’assemblea approva anche l’operato dell’amministratore, pertanto se vi sono delle manchevolezze o se i documenti presentati non sono chiari, l’assemblea non deve approvare il rendiconto. Con il consuntivo e il preventivo devono essere approvati i c.d. “piani di riparto”.
Piani di riparto
I piani di riparto indicano le quote a carico dei condomini. Il rendiconto deve essere dettagliato e analitico, soltanto in questo modo sarà possibile provvedere a piani di riparto equi e trasparenti. A ogni spesa sostenuta deve corrispondere una voce in bilancio. Gli oneri ordinari devono essere distinti da quelli necessari per la manutenzione straordinaria. Il rendiconto approvato fa parte del verbale e non può essere più discusso. In base ad esso, il giudice provvederà ad emanare i decreti ingiuntivi per recuperare le somme dovute dai condomini inadempienti. La redazione del piano di riparto dopo che si è tenuta l’assemblea è da considerarsi illegittima.
Cassa e competenza
Le regole di contabilità consentono di distinguere il rendiconto di cassa e il rendiconto di competenza. I vantaggi del rendiconto di cassa (in base alle uscite e le entrate effettivamente avvenute) sono numerosi, perché è possibile sapere con certezza la situazione economica del condominio. Il rendiconto di competenza (in base alle uscite ed entrate previste per il periodo annuale) consente però di sapere quali sono i debiti e i crediti del condominio, a prescindere dal fatto che siano stati effettivamente riscossi o pagati. La giurisprudenza in più occasioni ha mostrato di preferire tale criterio in modo da avere presente i debiti e i crediti in relazione all’esercizio al quale si riferiscono. Un rendiconto potrebbe però essere redatto tenendo conto di entrambe le esigenze.
Relazione illustrativa
È consigliabile redigere anche una relazione in grado di spiegare i problemi da risolvere e quelli risolti, cercando anche di elaborare un’analisi dell’andamento delle spese degli ultimi anni e comparando le voci, comprese le notizie sui dipendenti, sugli adempimenti di legge (obblighi di sicurezza e informative su cause in corso).