• di Oliviero Franceschi
• Martedì 12 Marzo 2019, 19:18

Locazioni commerciali, arriva la cedolare secca per i negozi

Con la legge finanziaria sono arrivate tante novità per i contribuenti e tra queste la tanto agognata possibilità di applicare la “cedolare secca” anche ai contratti di locazione cosiddetti “commerciali”. Ma attenzione: non si tratta di un’estensione, per così dire “generalizzata” sui contratti commerciali; non tutti potranno applicarla e chi potrà farlo avrà non pochi limiti. Ecco cosa sapere per non“inciampare”.

Le regole.
La legge di Bilancio 2019 ha esteso il regime della cedolare secca anche alle unità immobiliari di categoria catastale C/1 - Negozi e botteghe - e alle relative pertinenze. L’immobile deve avere una superficie complessiva non superiore a 600 metri quadri, al netto delle pertinenze. Sono esclusi, tra l’altro, gli affitti degli appartamenti locati a uso ufficio di categoria A/10, i laboratori artigianali C/3, così come restano fuori dall’agevolazione le locazioni commerciali di alberghi( D/2)e opifici (D/1).

La novità, quindi, riguarda esclusivamente i proprietari persone fisiche che detengono questi immobili (C/1) nell’ambito della propria sfera privata. La cedolare secca, ricordiamo, è un regime di determinazione del reddito sostitutivo dell’Irpef (imposta sul redditi delle persone fisiche) e, pertanto, non è utilizzabile da parte delle società o Enti ed in ogni caso da parte di soggetti che concedono in locazione un immobile nell’ambito dell’esercizio di impresa. È importante considerare, inoltre, che la nuova cedolare secca è applicabile ad un immobile accatastato nella categoria C/1, anche se con lo stesso contratto di locazione siano affittate congiuntamente al C/1 relative pertinenze come, ad esempio, un magazzino, un locale di deposito (C/2), una rimessa (C/6) etc.

Nuovi contratti.
Ma sicuramente il limite più stringente della norma fresca di stampa è che la cedolare secca può essere applicata solo ai nuovi contratti, quelli sottoscritti nel 2019; e non può essere adottata se al 15 ottobre 2018 risultava già in essere un contratto “non scaduto” tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.
Tale previsione è stata inserita al fine di evitare che potesse essere volutamente interrotto anticipatamente un contratto primadella sua scadenza naturale, al fine di “agganciarsi” all’agevolazione. La scelta del legislatore è, dunque, sicuramente di carattere antielusivo, ma appare troppo penalizzante per tutti coloro che hanno già in locazione un locale. Nel confidare in un prossimo ampliamento delle disposizioni ci permettiamodi notare, in ogni caso, che per i contratti stipulati successivamente a tale data (15/10/2018) dal tenore della norma parrebbe possibile risolvere anticipatamente e consensualmente il contratto e stipularne uno nuovo nel corso del 2019, con le stesse parti e sullo stesso immobile, e beneficiare della cedolare.

Come funziona.
La cedolare secca, ricordiamo, è una modalità di tassazione delle locazioni di immobili che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagareun’imposta sostitutiva del 21% anziché tassare il reddito del fabbricato stesso con lemodalità ordinarie. Fino allo scorso anno la cedolare era applicabile solo agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati per finalità abitative, mentre oggi è stata finalmente estesa. Inoltre solo per gli immobili ad uso abitativo è possibile usufruire di un’aliquota ulteriormente agevolata, pari al 10%. Per i contratti commerciali non ci sarà (tranne diversa pronuncia dell’amministrazione) la possibilità di beneficiare di alcuna aliquota ulteriormente agevolata (10%) in funzione della localizzazione territoriale dell’immobile oggetto del contratto o di altre pattuizioni, cosi come avviene pergli usi abitativi.

I vantaggi.
In definitiva per chi, ad esempio, possiede diversi immobili affittati oppure ha altri redditi oltre quello della locazione e comunque raggiunge in ogni caso un’aliquota Irpef elevata, il passaggio alla cedolare secca con un’aliquota del 21% potrebbe costituire decisamente un bel risparmio. Al contrario per i redditi bassi la convenienza dell’imposta sostituiva del 21% va valutata con attenzione, perché in presenza del solo reddito da locazione e di molti oneri deducibili e detraibili è bene farsi due conti. Ricordiamo, infatti, che trattandosi di un imposta sostitutiva dell’Irpef, applicandola in assenza di altri redditi tassati con Irpef si perderebbero le eventuali deduzioni e detrazioni fiscali, “valide” infatti solo aifini Irpef.