• di Oliviero Franceschi e Alberto Martinelli
• lunedì 4 aprile 2016, 09:30

Il calcolo delle imposte ipotecaria e catastale

Se l'immobile ereditato non è di lusso può godere dei benefici prima casa
 


La presentazione della dichiarazione di successione e il calcolo delle imposte da versare al fisco creano sempre qualche problema ai contribuenti. Dopo esserci occupati dell’imposta di successione nella puntata precedente passiamo a quella ipotecaria e catastale.
 
Le imposte ipocatastali
 
Quando ci sono immobili in una successione, anche se non si pagasse l’imposta di successione per via della franchigia, sicuramente non si sfuggirà alle imposte ipotecaria e catastale. Questi due tributi si applicano sul valore in comune commercio del bene ereditato, ma nella prassi ci si basa sul valore catastale dell’immobile, poiché non è sottoposto a rettifica dagli uffici finanziari il valore dichiarato in misura non inferiore appunto al valore catastale, per gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita. Attenzione però agli errori, perché questa disposizione non si applica ai terreni edificabili.
Il valore catastale per i fabbricati si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti stabiliti dalla norma e cioè:  110 per la prima casa; 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1); 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D; 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. Per i terreni non edificabili, invece, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25 per cento. 
 
Pagamenti più semplici con l'F24
 
Una volta pervenuti al valore catastale, quest’ultimo va moltiplicato, rispettivamente, per il 2% (imposta ipotecaria) e per l’1% (imposta catastale) ottenendo gli importi più rilevanti da versare al fisco: il pagamento dallo scorso 1° aprile si può effettuare con il modello “F24” invece che con il modello F23, che comunque rimane utilizzabile fino alla fine dell’anno.
 
Benefici prima casa
 
Il 3% (cioè 2% di ipotecaria più 1% di catastale) sul valore catastale della casa o del terreno potrebbe tradursi in una bella somma da versare nelle casse dell’erario. Per far scendere le imposte ipotecaria e catastale, la scappatoia da tener presente è quella di verificare se l’immobile in successione è di categoria non di lusso e possa essere acquisito con i benefici “prima casa” da almeno uno degli eredi: in questo caso le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, cioè 200 euro per ciascuna imposta. In caso negativo invece bisogna fare due conti in più.
 
Esempio

Il signor Mario ha ereditato dal padre un appartamento con rendita catastale di 1000 euro. Egli possiede già un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa e perciò deve pagare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale senza i benefici:
Rendita rivalutata  1000 x 1,05 = 1.050
Valore catastale   1.050 x 120 = 126.000
Imposta ipotecaria  126.000 x 2% = 2.520
Imposta catastale    126.000 x 1% = 1.260
Totale  2.520 + 1.260 = 3.780
Se invece il signor Mario fosse rientrato nelle agevolazioni prima casa avrebbe pagato solo 400 euro (200 ipotecaria e 200 catastale) con un risparmio di 3.380 euro.
 
Requisiti

Ma quali sono le condizioni da rispettare per le cosiddette agevolazioni “prima casa”? i benefici sono accordati quando chi eredita l’immobile:
non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato
non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
l’immobile si trova nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia);
l’immobile non è di lusso. 

Dichiarazione successione e i tributi minori
 
Quando c’è un immobile nell’asse ereditario occorre sempre presentare la dichiarazione di successione all’ufficio dell’agenzia delle entrate nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto. La dichiarazione va presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione stessa, cioè in genere dalla data del decesso ed occorre compilare il modello 4, che si può trovare sul sito ”www.agenziaentrate.gov.it”. Oltre alle imposte ipotecaria e catastale sono dovuti anche i cosiddetti tributi minori e cioè l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria, i tributi speciali e i tributi speciali catastali.
Alla dichiarazione di successione vanno allegati, tra l’altro, il versamento delle imposte dovute con modello F23, i documenti d’identità e i codici fiscali della persona deceduta e degli eredi, l’eventuale autocertificazione per i benefici prima casa e il prospetto di autoliquidazione delle imposte. Per quanto riguarda le visure catastali degli immobili, queste possono essere   autocertificate, come indicato dalla Risoluzione dell’agenzia delle entrate n. 11/2013.
Ricordiamo infine che, quando ci sono beni immobili, entro 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario presentare anche la richiesta di voltura all’ex Agenzia del Territorio (Catasto).
 
Hanno collaborato Daniele Cuppone ed Enrico Rabitti