• di Vincenzo Malatesta
• Venerdì 23 Marzo 2012, 17:11

I posti auto nel condominio? Liberalizzati: ora sono vendibili i parcheggi "pertinenziali"

Caduti i vincoli originari, l'area di sosta può essere ceduta puché al servizio di altra abitazione

Scatta la liberalizzazione per i parcheggi pertinenziali della legge Tognoli, laddove “pertinenza” s’intende il bene come il posto auto o il box posti a servizio dell’appartamento in condominio. L’area di sosta può essere venduta indipendentemente dall’immobile cui è legata fin dall’origine, ma deve comunque essere destinata a parcheggio di un’altra unità abitativa localizzata nel territorio dello stesso Comune; resta invece intatto il vincolo pertinenziale fra case e parcheggi, anche interrati, comunque realizzati su suolo di proprietà del Comune in convenzione con i privati: in tal caso i posteggi non possono essere trasferiti separatamente dall’appartamento, per la nullità della cessione. E la relativa deregulation introdotta dal Governo con il dl semplificazione, entrato in vigore il 10 febbraio, arriva proprio mentre la Cassazione stabilisce che per soddisfare gli standard della legge 122/89 basta un’area di sosta per ogni appartamento: gli spazi realizzati in eccedenza possono essere liberamente venduti a terzi dal costruttore (sentenza 1664/12).
Circolazione limitata
Il decreto legge 5/2012 interviene sulla “Tognoli” sostituendo l’intero comma 5 dell’articolo 9, che poneva il divieto di trasferire l’area di parcheggio separatamente dall’appartamento, pena la nullità della cessione. La liberalizzazione non interferisce invece con i parcheggi di cui alla legge “ponte” (la 765/67, che ha introdotto l’articolo 41 sexies nella legge 1150/42) né con l’esclusiva destinazione a parcheggio delle aree, che resta immodificabile. Il trasferimento del posto auto o del box può tuttavia avvenire in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, a patto che sia comunque posto a servizio di un’altra unità abitativa che si trova nello stesso Comune. Il vincolo pertinenziale resta, invece, sulle aree di sosta realizzati in convenzione dagli enti locali su terreni di proprietà dell’amministrazione.
Uno a uno
Chi invece non incontra ostacoli, grazie alla Cassazione, è il costruttore del comprensorio residenziale: restando sempre nell’ambito dei parcheggi della legge Tognoli, l’originario proprietario deve garantire soltanto un posto auto oppure una rimessa per ogni unità abitativa, mentre può tenere per sé o cedere a terzi quelli realizzati in eccedenza (in passato il principio è stato sì affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ma con riferimento ai vecchi parcheggi della legge “ponte”). La caratteristica fondamentale delle aree di sosta di cui alla legge 122/89, osservano i magistrati, è che i parcheggi possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici, tanto da non essere considerati ai fini del calcolo della volumetria consentita e della determinazione della superficie coperta. E la normativa impone la sussistenza di un rapporto quantitativo, standard appunto, che è dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rispetto al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, che deve essere di uno a uno.
Legge economica
La Suprema corte si occupa anche di valori patrimoniali. Il diritto d’uso di un posto auto condominiale arriva a costare quasi quanto la piena proprietà dell’area. Possibile? Sì, se nella zona dove sorge l’edificio è forte la fame di posteggi. È quanto emerge dalla sentenza 1214/12 dalla seconda sezione civile. Il proprietario dell’appartamento deve rassegnarsi: inutile eccepire che il valore del diritto reale d’uso sull’area di sosta dovrebbe essere minore del corrispettivo oltre di 23 mila euro originariamente fissato dal giudice di primo grado per la piena proprietà della superficie; ineccepibile la motivazione che spiega come nei paraggi dell’edificio “incriminato” vi sia una «devastante» carenza di posti auto. Senza dimenticare che sarebbe proprio il diritto reale d’uso il vero obiettivo di eventuali acquirenti di un bene del genere: i potenziali compratori punterebbero innanzitutto al risultato pratico di poter posteggiare la macchina in un luogo chiuso e non in strada.
Niente tributo al Comune
Sono esentati dal pagamento del contributo di costruzione i parcheggi “obbligatori”, vale a dire gli spazi riservati per legge a servizio degli appartamenti. Lo ricorda il Consiglio di Stato nella sentenza 6154/11. Le aree di sosta realizzate su suolo privato per scopi speculativi da un imprenditore, invece, costituiscono una modifica del territorio realizzata su domanda dell’interessato: risulta dunque necessario versare al Comune gli oneri di urbanizzazione come per le altre forme di edificazione.
Box, è l'ora di comprare
Scendono le quotazioni dei box e dei posti auto in Italia. Durante il primo semestre 2011 si rileva un calo, rispettivamente, dello 0,9 e dell’1,2 per cento rispetto allo stesso periodo del 2010: le rende noto l’ufficio studi di Tecnocasa. È stimato attorno al 4,9 per cento annuo lordo il rendimento offerto dai box nella prima metà dell’anno scorso. Fra gennaio e giugno 2011 a Roma i prezzi degli spazi di parcheggio mostrano una contrazione pari allo 0,3 per cento: è il momento adatto per investire.
Quotazioni
Fino a 250 mila euro: tanto può costare un box a Roma, nel centro storico o ai Parioli (dati Tecnocasa), contro i 120 mila del Trieste-Salario. In Prati, adiacenze piazza Mazzini, i prezzi scendono a 100 mila, mentre si fermano a quota 55 mila nel quartiere africano. In periferia i valori scendono. In provincia, poi, c’è il vero e proprio crollo: a Viterbo, ad esempio, nel primo semestre 2011 il mercato dei box e dei posti auto mostra una flessione del 18,4 e del 20 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno prima: la Tuscia è oggi terra di buoni affari.