• di Giuseppe Spoto
• lunedì 23 maggio 2011, 11:33

Il certificato di agibilità? Obbligatorio per la sicurezza

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ad alcuni importanti documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente relativi all’agibilità, alla sicurezza e alla certificazione energetica dell’appartamento oggetto della vendita.

L’esatto adempimento di tali obblighi consente all’acquirente di conoscere la qualità dell’immobile. Si intende ristrutturato un appartamento nel quale siano stati completamente rifatti le finiture, gli impianti interni e a vista da non più di 5 anni. Molto spesso l’immobile acquistato deve essere ristrutturato ed incombono sul proprietario ulteriori obblighi che è bene conoscere.

Agibilità e certificazione urbanistica
Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, di igiene e di salubrità dell’edificio e degli impianti e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile addetto al Comune. L’agibilità permette di dimostrare la regolarità della costruzione.

Permessi e licenze
A seconda dell’epoca di costruzione la certificazione urbanistica cambia denominazione. Occorre distinguere la licenza, per gli immobili la cui realizzazione sia iniziata prima del 30 gennaio 1977; la concessione a edificare, per gli immobili la cui realizzazione sia iniziata fra il 31 gennaio 1977 e il 30 giugno 2003; il permesso di costruire, per gli immobili la cui realizzazione sia iniziata successivamente al 1° luglio 2003 o alternativamente l’indicazione degli estremi della DIA (Denuncia di inizio attività) presentata al Comune competente.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività
La legge 30 luglio 2010, n. 122, ha sostituito la D.I.A. con la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La differenza principale sta nel fatto che, mentre con la D.I.A., per dare inizio alle opere, occorreva aspettare il decorso di 30 giorni necessari per il silenzio assenso, con la S.C.I.A. i lavori possono cominciare subito dopo la consegna al Comune della documentazione richiesta.

Impianti
Il venditore deve dichiarare alla stipula dell’atto notarile di trasferimento dell’immobile, se gli impianti sono a norma delle leggi di sicurezza vigenti al momento in cui sono stati realizzati o modificati. La dichiarazione di conformità è sottoscritta sia dal responsabile tecnico, sia dal legale rappresentante dell’impresa che interviene. Per quanto riguarda il condominio, occorre ricordare che l’impianto è di esclusiva proprietà dell’acquirente dal punto in cui esso si stacca dalla tubazione o dal condotto verticale ed è diretto a servire in via orizzontale la singola unità immobiliare. Questa precisazione è importante relativamente alla garanzia di conformità, perché per gli impianti condominiali non può valere la stessa certificazione dell’unità immobiliare di proprietà individuale.

Certificazione energetica
Ogni stabile deve essere dotato del certificato energetico, cioè di un documento che permetta di attestare la quantità di energia annua effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i bisogni.

Vizi dell’immobile
Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile consegnato sia immune da vizi che ne diminuiscono il valore. Si considerano comunque possibili vizi dell’immobile acquistato: la presenza di infiltrazioni di acqua nella copertura dell’edificio derivanti da omessa manutenzione e l’obbligo di pagare spese straordinarie condominiali che non erano state precedentemente dichiarate.