• di Vincenzo Malatesta
• lunedì 3 marzo 2014, 10:22

Il preliminare è nullo se l'immobile è abusivo

La Cassazione: stop all'acquisto del bene "fuorilegge"

Sorpresa: se si scopre che l’immobile è abusivo, il preliminare di compravendita risulta nullo. Lo dice ora a chiare lettere la Cassazione con la sentenza 23591/13, pubblicata dalla seconda sezione civile, delineando l’orientamento nuovo che si sta formando fra i giudici di legittimità. Il tutto dopo anni di adesione all’indirizzo interpretativo contrario, secondo cui la nullità si configura solo per i contratti che hanno natura traslativa, vale a dire che trasferiscono davvero la titolarità dell’immobile, e non per quelli a efficacia obbligatoria, cioè quelli come il preliminare, in cui ci si impegna a sottoscrivere poi l’accordo definitivo.
La norma
È vero: l’articolo 40, secondo comma, della legge 47/1985 fa riferimento ai soli atti che hanno un’efficacia reale immediata. Ma ciò non esclude dal punto di vista logico che possa risultare invalido anche il negozio che ha per oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge. «La norma incriminata non ha una formulazione ineccepibile», lamentano i giudici. Ma una cosa è certa: risulta nullo il contratto definitivo di compravendita nel caso in cui l’immobile è abusivo e manca la domanda di concessione in sanatoria con il versamento della relativa oblazione; ora, se si rivela impossibile stipulare un valido atto di trasferimento dell’immobile irregolare sul piano urbanistico, deve allora ritenersi invalido anche il preliminare che obbliga le parti alla stipula del contratto definitivo.
Concessione in sanatoria
Sulla stessa lunghezza d’onda la sentenza 23591/13: è nullo il preliminare di compravendita della casa quando la mansarda è ricavata dal sottotetto non abitabile. E ciò per contrarietà alla legge: l’obiettivo dell’articolo 40 della legge 47/1985, infatti, è impedire la commerciabilità degli immobili abusivi. E dall’interpretazione della normativa non si può che concludere per la nullità del preliminare se l’immobile non è conforme alle norme urbanistiche. Da rilevare in materia anche la sentenza 23339/13: la compravendita di un terreno salta perché si scopre che non è edificabile e allora l’aspirante compratore, che chiede la riduzione del prezzo, si rivolge al Tribunale per ottenere l’esecuzione del contratto. Ecco allora che i giudici di legittimità ricordano come sia nullo l’atto di trasferimento dell’immobile deciso dal giudice in base all’articolo 2932 del codice civile se mancano, per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica e, per gli edifici, gli estremi della concessione edilizia. Insomma: è prevista a pena di nullità l’indicazione degli estremi dell’avvenuta sanatoria.
Regolarizzazione possibile
Ci sono ancora pronunce di segno opposto, però. Come la 28456/13: il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione anche se il preliminare di compravendita riguarda un cespite che non ha la concessione edificatoria: fra le parti si è comunque costituito un vincolo giuridico e in ogni caso l’unità immobiliare potrebbe ottenere la sanatoria dal Comune. Prevale la lettura della norma secondo cui per il preliminare di compravendita la nullità è esclusa perché in epoca successiva può ben intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi; oppure può essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, se si tratta di costruzioni anteriori al primo settembre 1967. Altrettanto vale per la sentenza 24756/13: il giudice può ben ordinare l’esecuzione del preliminare di vendita anche se il box auto è ancora abusivo. E ciò perché si può ancora esperire la sanatoria e far scattare la sentenza del giudice che ordina di concludere il contratto. Niente da fare per il costruttore-venditore che torna sui suoi passi cercando di bloccare il trasferimento della rimessa, anche se le irregolarità edilizie sono ascrivibili a lui: stavolta i giudici osservano che non ci possono essere applicazioni “analogiche” della norma. Non è escluso che il contrasto di giurisprudenza finisca presto alle Sezioni unite della Cassazione.