di Lucilla Quaglia

Il supercondominio, più edifici autonomi legati da interessi comuni

Un "parlamento" che sovraintende alla gestione di beni e servizi destinati all'uso di tutti. Le norme

Condomini in evoluzione. Secondo l’orientamento giurisprudenziale attuale con il termine “supercondominio” s'intende una pluralità di edifici che costituiscono autonomi condomini anche strutturalmente separati ed hanno spazi e beni di proprietà comune o servizi destinati all'uso comune. Una pluralità di fabbricati, quindi, inseriti in un più ampio complesso immobiliare con in comune cancelli, viali d'accesso, parcheggi, spazi verdi, impianto di riscaldamento o dell'acqua potabile. “L'uso dell'avverbio "super" – sottolinea l’avvocato Laura Gonnellini, consulente Anaci - indica un'organizzazione al di sopra di quella dei singoli condomini degli edifici separati, che comunque continuano a mantenere la loro autonomia e individualità. La costituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso edilizio e richiamata nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini”.
Un solo condominio
Il fatto che esistano più corpi di fabbrica non vuol dire che si tratti di più condomini: in linea di massima è uno solo, dipende dalla costituzione originaria del proprietario unico. Qualora gli edifici che costituiscono tale particolare condominio si possono dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, i condomini, in base agli articoli 61 e 62 delle disposizioni attuative del codice civile, possono deliberare lo scioglimento del condominio e i comproprietari di ciascun edificio possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti la metà del valore millesimale) o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
I codici fiscali
Mentre un condominio ha bisogno di un solo codice fiscale e di una sola amministrazione il supercondominio ha bisogno di tanti codici fiscali quanti sono i condomini più quello del supercondominio con le relative amministrazioni diverse. Laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio.
Normativa
In mancanza di norme specificamente dettate per il supercondominio, prima dell’entrata in vigore della riforma, vale a dire fino al 18 giugno 2013, il funzionamento di questa particolare tipologia di compagine era regolato, secondo quanto affermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza, dalle stesse norme previste per il condominio.Con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio), sono state introdotte alcune novità contenute nell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Ad esempio quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare - con la maggioranza prevista all'articolo 1136, quinto comma, del codice civile - il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore.
I partecipanti
Per partecipanti devono intendersi i proprietari delle unità immobiliari. Se un’unità immobiliare è di proprietà di più persone o se su quel cespite coesistono, ad esempio, proprietà ed usufrutto, quei soggetti, ai fini del calcolo del numero dei partecipanti, devono essere considerati alla stregua di un unico proprietario.
Natura del rappresentante
Dalla lettura e dall’interpretazione letterale del comma V dell’articolo 67 ne deriva l’esclusione che il rappresentante del singolo condominio possa essere lo stesso amministratore. Infatti il comma V prevede espressamente che “all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”. Non sussistono validi elementi per i quali, in un contesto in cui viene disciplinata la partecipazione all’assemblea a mezzo rappresentante, il citato divieto non debba trovare applicazione in tutti i casi previsti dai quattro commi che lo precedono e, quindi, anche al supercondominio. “Concludendo – sottolinea la Gonnellini - può osservarsi che le novità introdotte rispondono all’esigenza di evitare assemblee di super-condominio estremamente numerose o comunque convocazioni inutili di un numero esorbitante di partecipanti con il rischio di non raggiungere il quorum costitutivo necessario. Il rappresentante designato a partecipare diventa portatore di interessi dell’intero fabbricato e non più dei singoli condomini”.
Pluralità di edifici
Per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati. (Cassazione civile II sezione – 14 novembre 2012 n. 19939).