• di Giuseppe Spoto
• lunedì 7 dicembre 2015, 18:09

L'assegnazione dei posti auto è prerogativa dell'assemblea  

Se non vi è accordo tra le parti spetta al giudice decidere i criteri 



L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai posti auto condominiali. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23118, depositata il 12 novembre 2015 ha stabilito che assegnare i posti auto nel cortile comune è una manifestazione del potere di regolamentare l’uso della cosa comune che rientra nelle prerogative dell’assemblea condominiale. Nel caso in cui non vi sia accordo tra le parti, spetterà al giudice decidere come vadano assegnati i posti auto in cortile.
 
Mancato accordo

L’assegnazione dei posti auto secondo il ragionamento della Cassazione deve essere vista come manifestazione del diritto di regolamentare la cosa comune, ma non può determinare la nascita di un nuovo diritto reale che contrasterebbe con il principio del “numerus clausus” dei diritti reali nel nostro ordinamento. La scelta di regolamentare in un dato modo l’utilizzo delle parti comuni da parte dell’assemblea va interpretata quindi all’insegna dell’esigenza di rendere più proficuo e organizzato l’utilizzo degli spazi condominiali, compresi i posti auto. Tuttavia, ciascun comproprietario di un’area indivisa destinata a parcheggio può chiedere al giudice l’assegnazione in via esclusiva dei posti auto qualora non si riesca a raggiungere un accordo. L’assegnazione non costituisce divisione del bene comune o insorgenza di una nuova figura di diritto reale.
 
Parcheggio nel cortile

Differente dal caso deciso dalla Corte è l’ipotesi in cui un cortile non sia stato mai utilizzato per parcheggiare, ma sia stato da sempre destinato ad androne comune di transito. In questa ipotesi per utilizzare il cortile come parcheggio occorrerà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 667/1000 perché si tratta di approvare una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo dello spazio comune. Per trasformare un giardino in parcheggio occorre invece il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio, in rappresentanza dei 4/5 del valore dell’edificio.
 
Spazio insufficiente

Se lo spazio per parcheggiare non è sufficiente per tutti i condomini, l’assemblea può deliberare che sia data priorità in base all’orario di arrivo oppure può decidere di stabilire dei turni a cadenza periodica (per esempio settimanale, mensile o a giorni alterni). Un altro metodo per l’assegnazione potrebbe essere il sorteggio. Per decidere la turnazione l’assemblea deve approvare la delibera con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000.
 
Impugnazione dell’assegnazione

Nell’ipotesi in cui l’assemblea dovesse assegnare i posti auto, adottando criteri iniqui e pregiudicando o impedendo del tutto ad alcuni condomini di utilizzare il bene comune, la relativa delibera potrebbe essere impugnata per eccesso potere dalle parti interessate. Se sorge contrasto sui tempi di sosta delle autovetture o comunque sulle modalità di utilizzo del parcheggio l’ultima parola spetterà al giudice. Il parcheggio non è consentito qualora impedisca agli altri condomini l’accesso ai locali di proprietà individuale o comunque qualora determini un’apprezzabile diminuzione dell’aria o della luce delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Non è ammesso il parcheggio nel vialetto comune quando rende impossibile o difficoltoso agli altri condomini poter compiere le manovre con la propria autovettura in entrata e in uscita.