• di Giuseppe Spoto
• lunedì 19 gennaio 2015, 19:14

Le gronde? Proprietà comune anche se annesse a terrazzo esclusivo

La Cassazione: conta la funzione svolta, non solo l'ubicazione


Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 27154 del 22 dicembre 2014 le gronde per far defluire l'acqua piovana devono essere considerate di proprietà di tutti i condomini anche quando sono annesse ad un terrazzo di proprietà esclusiva. Per determinare se una parte è comune o individuale, occorrerebbe quindi non soltanto valutare l’ubicazione, ma soprattutto la funzione che essa è destinata a svolgere.
Il caso
La sentenza è stata emessa a seguito delle rimostranze di alcuni condomini che avevano impugnato una delibera condominiale in base a cui l’assemblea aveva deciso che le spese per la manutenzione delle gronde dovevano essere ripartite seguendo quanto fissato dall’art. 1126 c.c., piuttosto che secondo un diverso e più opportuno criterio che tenesse conto della funzione svolta.
Scarico dell’acqua
Il ragionamento svolto dai giudici ritiene che le grondaie e più in generale i doccioni e i canali di scarico non debbano essere considerati di proprietà esclusiva neanche nell’ipotesi in cui sono annessi alla proprietà individuale di un condomino in quanto servono comunque all’uso e al godimento di tutti svolgendo l’indispensabile compito di far defluire le acque piovane evitando che esse possano ristagnare e cagionare danni. Le gronde convogliano le acque dalla sommità dell’edificio fino a terra e svolgono pertanto una funzione che prescinde dalla proprietà del terrazzo di copertura. Per tale ragione le gronde (e più in generale le grondaie, i canali di scarico, i doccioni e simili) rientrano nel novero delle parti comuni descritte dal’art. 1117 del codice civile. Conseguentemente la spesa richiesta per provvedere alla loro riparazione dovrà essere addebitata ai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà e ciò vale anche in caso di danni da infiltrazione di acqua dovuta proprio a causa del malfunzionamento della gronda o di simili parti comuni dell’edificio. Premesso ciò, rimane salva la facoltà di un uso più intenso che il proprietario del terrazzo può fare in conformità della particolare ubicazione delle parti comuni.
Ripartizione delle spese
Secondo la Corte di Cassazione, qualora occorra ripartire le spese per il rifacimento delle gronde non può essere invocato l’art. 1126 del codice civile, il quale regola solamente le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico solare e non di altre parti del fabbricato. L’esistenza delle gronde, in riferimento alla loro specifica funzione e al loro particolare utilizzo, va considerata indipendentemente dal lastrico, a meno che non risulti diversamente dal regolamento contrattuale o dall’atto di acquisto dell’immobile.
Precisazione terminologica
Molto spesso vengono confuse le parti dell’edificio e vengono utilizzati termini impropri. Più esattamente dobbiamo considerare “gronda” la parte del tetto che sporge all’esterno avente lo scopo di riparare il muro di un edificio dallo scolo delle acque piovane, mentre dobbiamo considerare “grondaia” il canale posto lungo il margine estremo della gronda o ad esso applicato, il quale serve a raccogliere l'acqua piovana che scorre dal tetto, così da convogliarla fino alle bocche dello scarico. I due termini vengono però utilizzati come sinonimi e ai fini della ripartizione delle spese e del ragionamento svolto dai giudici non vi è motivo di rimarcare la differenza che rimane solo una piccola precisazione per soddisfare la curiosità dei lettori del giornale.