• di Vincenzo Malatesta
• domenica 9 dicembre 2012, 11:52

Liti condominiali per la casa del portiere

L'alloggio è "prestazione accessoria" e parziale corrispettivo

Quante liti fra il condominio e l’uomo della guardiola, specie quando scatta la pensione. Per l’alloggio occupato dal portiere è necessario un contratto di locazione e quando la casa del portiere si libera non si può affittarla a terzi se l’amministratore sta cercando un sostituto. E a chi lascia l’abitazione collegata al servizio di portineria la cauzione versata a suo tempo va restituita con interessi e rivalutazione.E attenzione: la transazione stipulata fra condominio e portiere obbliga chi vende l’appartamento a esonerare chi compra dalle spese pattuite, relative a spettanze del lavoratore come il trattamento di fine rapporto. È quanto emerge da una serie di sentenze pubblicate dalla Cassazione civile.
Contratto obbligatorio
Cominciamo con l’immobile destinato a ospitare il dipendente del condominio con la sua famiglia. L’amministratore deve sempre stipulare un contratto di locazione per l’alloggio: , costituisce infatti occupazione senza titolo la fruizione della casa senza la sottoscrizione dello strumento negoziale. E ciò al di là della validità della costituzione del vincolo che lega il portiere al condominio: il contratto d’affitto risulta necessario per il concreto utilizzo del locale destinato all'abitazione del portiere (sentenza 18596/12).
Interessi e rivalutazione
Bisogna sempre tenere presente che l’utilizzazione dell’alloggio destinato al portiere dell’edificio costituisce una prestazione accessoria rispetto al contratto di lavoro che lega il dipendente al condominio e anzi ne costituisce un parziale corrispettivo: non si può allora ipotizzare un’autonoma locazione dell’immobile; tale è il legame fra il rapporto di lavoro e la fruizione dell’alloggio che, cessato il primo, scatta l’obbligo di rilascio del secondo. Quando il rapporto finisce, magari in tribunale a causa di differenze retributive, all’ex dipendente si deve comunque restituire il deposito cauzionale a suo tempo versato per la casa, più interessi e rivalutazione monetaria. E ciò anche quando a firmare la scrittura privata “incriminata”, a suo tempo, fu un semplice condomino e non il vero amministratore (sentenza 18649/12).
Deposito temporaneo
Attenzione, poi, agli investimenti affrettati. Un privato acquista l’appartamento destinato all’alloggio del portiere, che nell’atto di compravendita risulta vincolato da un’obbligazione “propter rem”, cioè per la cosa stessa: deve continuare ad avere la stessa funzione. Il portiere lascia l’alloggio e i locali vengono utilizzati come deposito: con la dichiarazione di finita locazione il privato pensa di potere affittare l’appartamento a chi vuole. Ma non può se il condominio, con una delibera non esclude dall’utilizzazione comune l’immobile adibito ad alloggio del portiere. In realtà non si è verificato alcun cambio di destinazione: l’immobile è stato utilizzato come magazzino solo in modo provvisorio, per il periodo necessario all’amministratore per trovare un sostituto.E il condominio è un ente di gestione che ha i suoi tempi (sentenza 18501/12).
Errore fatale
Infine: occhio alle clausole del contratto di compravendita. Chi cede la casa e s’impegna a farsi carico delle successive spese condominiali non può poi chiamarsi fuori, dicendo di non essere vincolato dalla transazione firmata dall’amministratore per le spettanze dell’ex portiere, tipo tfr e differenze retributive. Nessun dubbio che il debito abbia natura condominiale: lo conferma la “ratifica” intervenuta con la delibera dell’assemblea.
Vincolo
Non giova eccepire che non tutte le obbligazioni legittimamente assunte dal condominio vincolano ciascun condomino, sul rilievo che l’accordo firmato col portiere non riguarderebbe soltanto spettanze per il rapporto di lavoro. Insomma: il venditore ha sbagliato a suo tempo a firmare il codicillo che gli imponeva di esonerare dalle spese il compratore, mentre in seguito avrebbe potuto contestare l’inerenza della spesa al condominio e all’epoca di sua pertinenza. Adesso, con la pretesa di non pagare, rischia invece la condanna per lite temeraria (sentenza 15846/12).