Mansarda abusiva il contratto è nullo

È nullo il preliminare di compravendita della casa quando poi si scopre che la mansarda risulta ricavata dal sottotetto non abitabile: deve infatti ritenersi contrario alla legge il contratto stipulato per l’immobile rivelatosi irregolare dal punto di vista urbanistico: l’obiettivo della legge, infatti, è evitare la commerciabilità dei fabbricati e dei locali “abusivi”. Ancora: quando la compravendita sfuma, e chi aveva promesso di comprare l’immobile chiede al giudice che l’altro adempia al contratto preliminare, poi può ottenere in corso di causa di avvalersi della clausola che consente gli espressamente di sciogliere il contratto. Lo stabilisce la Cassazione con le sentenze 23591/13 e 24564/13, pubblicate dalla seconda sezione civile.
Forma e sostanza
Cominciamo dalla prima pronuncia. Il punto della questione sta nell’interpretazione dell’articolo 40 della legge 47/1985: la norma può essere letta in modo da poter ricavare il principio generale secondo cui sono nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica; alla nullità di carattere sostanziale si aggiunge quella di carattere formale, per cui l’efficacia riguarda ad esempio i trasferimenti degli immobili in corso di regolarizzazione, quando la circostanza non risulta dall’atto. È vero: nella normativa c’è una clausola di salvaguardia che esclude la nullità del contratto, ma può operare soltanto se il fatto che manchino le dichiarazioni o i documenti necessaria al momento in cui gli atti sono stipulati non dipende dalla totale mancanza di licenza, di concessione edilizia o di domanda di concessione in sanatoria a quell’epoca. Diversamente scatta l’inefficacia.
Facoltà di scelta
Passiamo al secondo provvedimento della Suprema corte. Risulta del tutto ammissibile la variazione della domanda di adempimento in quella di risoluzione di diritto ai sensi dell’articolo 1456 del codice civile da parte di chi voleva comprare casa e non c’è riuscito per l’inadempienza di chi aveva promesso di vendere, che magari non si è presentato dal notaio. Niente impedisce al creditore, che ha già chiesto in giudizio l’adempimento della prestazione, di cambiare idea nel corso della causa che pure ha messo in piedi per ottenere dal giudice l’esecuzione del contratto; il tutto a condizione che il mancato acquirente voglia avvalersi della clausola esplicita contenuta nel contratto in grado di liberarlo. Il contratto si risolve di diritto quando una parte dichiara all’altra di volersi servire della norma pattuita che prevede lo scioglimento. Insomma: decide bene in questo caso la Corte d’appello che non respinge la domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta da chi si era impegnato ad acquistare l’immobile.

V.M.

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