di Oliviero Franceschi e Alberto Martinelli

Modello "730", quadro B senza segreti

Come evitare errori nel compilare i dati relativi alla casa


I tempi sono maturi e molti contribuenti in questi giorni si cimentano con la compilazione della propria dichiarazione dei redditi. Ecco una manciata di informazioni essenziali, per chi vuole preparare una dichiarazione senza problemi..
Date utili
Innanzitutto un breve quadro delle scadenze: per chi consegnerà il 730 al proprio datore di lavoro oppure al proprio ente pensionistico, il termine è fissato al 30 aprile, mentre avranno un mese in più coloro che si rivolgeranno ai Caf o ai professionisti abilitati, per i quali la presentazione dovrà avvenire entro il 3 giugno 2014. Sia che scelgano il Caf sia che presentino il modello 730 in casa, cioè presso il proprio sostituto d’imposta, molti contribuenti dovranno vedersela col quadro B dedicato ai dati degli immobili.
La seconda colonna
Dopo aver visto nella puntata precedente molte novità del quadro B e la compilazione della prima colonna, relativa alla rendita catastale, passiamo alla seconda colonna, di certo non meno importante. La colonna 2 del quadro “B” è tradizionalmente riservata al codice che esprime l’utilizzo che ha avuto l’immobile nel 2013. Attenzione sempre a ricopiare dagli anni passati, perché i codici sono stati modificati negli ultimi anni e quindi si potrebbe sbagliare. Per l’abitazione principale e le sue pertinenze vanno utilizzati rispettivamente i codici 1 e 5. Tuttavia se durante il 2013 avete affittato una o più stanze della vostra abitazione principale occorre indicare, a seconda dei casi, il codice 11 (se la locazione è avvenuta in regime di libero mercato o di patti in deroga) oppure 12 (se invece avete affittato a canone concordato).
Un codice per molti utilizzi
Il codice 9 come vedremo è dedicato ad una serie di casi particolari ed è uno dei codici utilizzo più interessanti perché spesso si usa quando un immobile non rientra in nessuno dei casi individuati con gli altri codici. Ad esempio dovete riportare il codice “9” quando si tratta di: immobili privi di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzati, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici; nell’ipotesi di pertinenza di immobile tenuto a disposizione; se si tratta di un immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune; per gli immobili di proprietà condominiale dichiarati dal condomino se la quota di reddito supera i 25,82 euro. Una curiosità: nessun codice va utilizzato per i redditi derivanti dai lastrici solari e dalle aree urbane e per i fabbricati situati all’estero: tali redditi infatti non si riportano nel quadro B, relativo ai redditi da fabbricati, ma nel quadro D destinato ai cosiddetti “redditi diversi”.
Tre codici per le pertinenze
Insomma potrebbe accadere di fare un po’ di confusione e il consiglio da dare è che nel ricercare il codice giusto non ci di ve fermare al primo che si legge ma è meglio scorrere con santa pazienza tutte le informazioni di cui traboccano le istruzioni ministeriali. Per avere un’idea delle sviste in cui si potrebbe incorrere, ad esempio, considerate che per le pertinenze dell’abitazione principale, come cantine, box e posti auto in genere va indicato il codice “5” nella colonna 2. Tuttavia per le pertinenze di immobili tenuti a disposizione occorre riportare il codice “9” mentre per le pertinenze degli immobili concessi in comodato si deve indicare il codice “10”.
Abitazione principale
A questo punto occorre fare un passo indietro. Non sempre è chiarissimo infatti in quali casi un appartamento si possa considerare o meno abitazione principale ed usufruire di conseguenza del sostanziale taglio dell’Irpef. Ebbene le istruzioni sul punto dicono che l’abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) dimorano abitualmente. L’abitazione principale va sempre dichiarata anche se non viene tassata, riportando il codice 1 nella colonna 2 del quadro “B”.
Se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, il codice 1 può essere indicato solo per l’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.
Condominio e quadro B
I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e per gli altri servizi di proprietà condominiale, dotati di una rendita catastale autonoma, vanno dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito che gli spetta, per ciascuna unità, è superiore a 25,82 euro. Se però questi locali sono affittati o si tratta di negozi, il relativo reddito va dichiarato in ogni caso, a prescindere dall’importo.
Cedolare secca
Come abbiamo visto nei precedenti articoli la cedolare secca è una modalità alternativa di tassazione dei redditi da locazione, che consente di evitare l’irpef, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo e di pagare un’imposta sostitutiva. L’opzione per il regime della cedolare secca va espressa al momento della registrazione del contratto e resta valida per l’intera durata del periodo contrattuale, salva la possibilità di revoca. Tuttavia l’opzione può essere espressa direttamente nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione per i quali non ci sia l’obbligo di registrazione, come ad esempio i contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. In entrambi i casi, e cioè opzione al momento della registrazione del contratto e opzione in dichiarazione dei redditi, nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell’immobile affittato e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”. Nella sezione II del quadro B, invece, vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione. Nell’ipotesi di contratti di durata non superiore a 30 giorni che perciò non vengono registrati va barrata la casella “Contratti non sup. 30 gg.”.

(2- continua)

Hanno collaborato Daniele Cuppone ed Enrico Rabitti