di Paola Toscani

Mutui, quando è conveniente l’estinzione anticipata del debito

Come spendere?
È il dilemma di fronte al quale può trovarsi chi entra in possesso di una piccola eredità o si trova a dover vendere una proprietà, magari perché in comune con un familiare, o ha avuto il tanto atteso Tfr e deve così gestire una liquidità di denaro.
Può capitare infatti di dover scegliere tra due strade: investire lasomma oppure utilizzarla per estinguere un mutuo in corso, in tutto o solo in parte, per ridurne il peso o accorciarne la durata. Ma il vantaggio è solo all’apparenza incondizionato, perché se è vero che ci si alleggerisce di un impegno finanziario pesante, a conti fatti questa scelta può rivelarsi non sempre illuminata. Insomma, attenzione alle decisioni frettolose, perché saldare i propri impegni con la banca e ritrovarsi con una maggiore disponibilità di denaro ogni mese può essere decisamente antieconomico.
E questo dipende da come è strutturato il piano di ammortamento, cioè il programma dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata: quello applicato dalle banche italiane è generalmente “alla francese”.

Cosa vuol dire?
Che nei primi anni del mutuo sono soprattutto gli interessi a pesare, perché vengono calcolati su un capitale da rimborsare ancora elevato; nell’ultimo periodo, invece, si alleggeriscono. L’estinzione anticipata è quindi più vantaggiosa nel periodo iniziale di vita del mutuo, mentre se si hanno già diversi anni di finanziamento alle spalle potrebbe essere più conveniente aver pazienza. In ogni caso un rimborso anticipato potrebbe rappresentare un omaggio alla banca, più che uno sconto alle proprie finanze, oggi che i tassi di interesse sono molto bassi per via di un costo del denaro ai minimi storici. Rimborsare in anticipo il debito residuo quando si è praticamente finito di pagare gli interessi non comporterà quindi alcun risparmio: più conveniente può essere in questo caso investire la liquidità in altri strumenti che garantiscano un rendimento, anche se minimo. Il primo consiglio è quindi di studiare attentamente il piano di ammortamento e, bilanciando il peso degli interessi già pagati e di quelli ancora da corrispondere, valutare qual è l’affare migliore.

Se si sceglie la strada dell’estinzione si dovrà contattare la banca e richiedere innanzitutto la cifra esatta del debito residuo e poi le modalità per procedere con l’estinzione che, come abbiamo visto, può essere totale o parziale. Ogni banca ha un suo iter e una sua modulistica, quindi per non sbagliare è bene prendere contatti diretti con l’istituto, che è chiamato a rispondere entro 30 giorni.

In alternativa alla chiusura definitiva del debito c’è la possibilità di estinguere il debito solo in parte: sarà la banca a valutare la riduzione del periodo di rimborso, mantenendo invariate le rate, o in alternativa ridurne il peso, mantenendo la stessa durata. Una volta ricevuto dall’istituto il quadro complessivo di quanto già versato e quanto ancora da versare, è opportuno leggerlo con attenzione così da avere chiara, per ogni anno, la quota capitale e quella degli interessi già restituiti: è qui che va fatta la valutazione più attenta sul vantaggio effettivo, perché a questo punto la banca potrebbe ripartire diversamente capitale e interessi sulle rate.

Nel calcolo costi/benefici va considerato anche un altro aspetto. Il decreto Bersani (articolo 7 della legge 40/2007) ha semplificato le procedure di estinzione del mutuo ed eliminatole penali,che pesano però ancora sui contratti sottoscritti prima del 2 febbraio 2007.
Le penali sono calcolate sulla base del debito residuo e la percentuale varia a seconda della tipologia di tasso, dell’anno di sottoscrizione e del numero di rate mancanti. Per capire se valga la pena estinguere il debito va chiesto alla banca di calcolare l’eventuale onere per la parte di mutuo precedente all’entrata in vigore della legge.
Se invece il mutuo è più giovane nessun problema: non sono previsti extra costi. Il Testo Unico Bancario (art. 40) prescrive alle banche l’obbligo di riportare in allegato al contratto di mutuo anche esempi su come si calcola la penale per l’estinzione. La spesa è detraibile per il 19%, entro il limite di 4.000 euro l’anno.

Una valida alternativa all’estinzione anticipata è quella della rinegoziazione con la propria banca che, se il mutuo è datato, potrebbe avere tra il pacchetto di offerte tassi più vantaggiosi. Se l’affare non va in porto o l’offerta non soddisfa, resta la strada della surroga: il trasferimento del mutuo da una banca a un’altra che offre interessi sul mutuo più vantaggiosi e che noncomportaalcuncosto per le famiglie. Ritrovandosi con un carico mensile alleggerito, si può scegliere a questo punto di dirottare il gruzzoletto verso altri investimenti più redditizi.