di Vincenzo Malatesta

Mutui mai così convenienti: interessi al minimo storico

Tasso all’1,97% per comprare casa. Due persone su tre scelgono il fisso 


Stipulare un mutuo per comprare casa non è mai stato così conveniente: scende infatti all’1,97 per cento il tasso medio d’interesse sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni: è il minimo storico; a rilevarlo è il rapporto di ottobre dell’associazione bancaria italiana, che si riferisce al mese di settembre: ad agosto scorso il saggio si attestava al 2,11 per cento, contro il 3,95 per cento del settembre 2012 e il 5,72 per cento di fine 2007, prima della crisi. In generale su tutti i prestiti alla clientela gli interessi bancari sono molto bassi: il tasso medio ha raggiunto ad agosto la soglia più bassa del 2,76 per cento, mentre era al 6,18 per cento dieci anni orsono. Oggi, riferisce l’Abi, sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso.


Valore standard

Come scegliere il finanziamento più adeguato? Torna utile la guida di Bankitalia “Comprare una casa”. Il tasso fisso resta uguale per tutta la durata del contratto: è consigliato a chi teme che il saggio possa salire e vuole essere certo fin dalla stipula del mutuo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. In cambio, però, la banca applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile. E lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni successive del mercato (che di qui a poco non potranno essere vistose). Il parametro di riferimento è l’Eurirs (o Irs), tasso interbancario definito a livello europeo: il saggio fisso, dunque, è uguale alla somma dell’Irs più lo spread, cioè il ricavo della banca.
 
Rischio-rialzo

Nel mutuo a tasso variabile gli interessi oscillano sulla base di un parametro di riferimento stabilito sui mercati, di solito l’Euribor, anch’esso definito a livello Ue: il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. E il rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata del contratto, all’inizio i tassi variabili sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, incrementando così l’importo delle rate anche in misura consistente: si tratta di una formula adeguata per chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e comunque può sostenere eventuali impennate. Esistono poi i mutui Cap, finanziamenti a tasso variabile che ha però un tetto che gli interessi non possono superare.
 
Durata e rate

Di solito la rata da pagare ogni mese per restituire il finanziamento non supera un terzo del reddito disponibile per chi compra casa. La somma comprende capitale e interessi: più breve è la durata del contratto, più alto risulta l’importo delle rate ma è minore l’ammontare degli interessi. Il mutuo dura da cinque a trent’anni ed è garantito da un’ipoteca, che consente alla banca di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il prestito (utilizzabile anche per costruire o ristrutturare). L’importo del finanziamento ammonta di solito all’80 per cento del valore del cespite, stabilito in base alla perizia di un tecnico indipendente.
 
Scelta consapevole

Per compiere una scelta consapevole l’utente ha bisogno anzitutto del Taeg, tasso annuo effettivo globale, che è la sintesi del costo complessivo del mutuo: vi rientrano gli interessi e le altre voci di spesa. Ma c’è anche il Pies, prospetto informativo europeo standardizzato che contiene informazioni personalizzate sul contratto, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato. Per la formula a tasso fisso è inclusa nel Pies una tabella a titolo di esempio sull’ammortamento, vale a dire il piano di restituzione del debito che stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro cui tutta la somma va restituita, i criteri per calcolare l’importo di ogni tranche e il residuo da versare. Per il mutuo concesso sulla prima casa si paga un’imposta dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo (2 per cento negli altri casi). Ci sono poi spese di istruttoria e perizia, più il notaio e l’assicurazione sulla vita del finanziato e contro i danni all’immobile.