Nuova disciplina delle "parti comuni"

La riforma non modifica la nozione di regolamento condominiale. Il regolamento condominiale disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi dei condomini costituendo la “legge interna” del condominio. Si utilizza la stessa parole per indicare due documenti aventi natura e funzioni diverse, perché il regolamento contrattuale è predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio prima della formazione del condominio, e vale sia nei rapporti tra venditore e acquirente, sia nei rapporti tra condomini. Il regolamento di condominio viene approvato dall’assemblea successivamente alla costituzione del condominio ed è riportato nel libro dei verbali. Generalmente chi acquista un appartamento in un condominio si trova di fronte un regolamento già realizzato che è allegato agli atti di compravendita e che l’acquirente della nuova unità immobiliare al momento della stipula della stessa compravendita accetta. Tale regolamento è definito contrattuale ed è equivalente ad un contratto multilaterale che acquista valore di legge e come ogni contratto non può essere modificato se non con il consenso di tutte le parti. Anche se non inserito nel testo del contratto di compravendita del singolo appartamento, il regolamento contrattuale (o convenzionale) è sempre vincolante per il condomino acquirente ove sia espressamente richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto. Il regolamento contrattuale va trascritto nei registri immobiliari in modo che anche le persone estranee al condominio possano conoscerlo. Con la nozione di regolamento assembleare o interno si indica il regolamento approvato dall’assemblea condominiale convocata appositamente. Il regolamento assembleare approvato è valido anche nei confronti della rimanente minoranza, ma non potrà essere contrario alle norme inderogabili del codice civile. Premesso ciò, va ricordato che l’ambito di applicazione del regolamento assembleare è comunque più ridotto rispetto al cosiddetto regolamento contrattuale. Non esiste l’obbligo di trascrivere il regolamento condominiale assembleare che dovrà essere solamente scritto nel registro delle assemblee. Tutti i proprietari condomini e gli inquilini possono prenderne visione e sono tenuti a rispettare il contenuto anche se non lo hanno votato.

G.S.


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