di Gioacchino Giomi

Acquisto prima casa? Occhio a gas, elettricità e crepe: le sorprese sono dietro l’angolo

L’acquisto di un immobile non è cosa semplice, infatti è necessario effettuare una serie di accertamenti di tipo amministrativo che attengono agli aspetti catastali, urbanistici, ipotecari per i quali è opportuno rivolgersi ad un professionista per evitare di incorrere in errori.
E’ inoltre necessario acquisire le varie dichiarazioni di conformità, previste dal decreto DM. 37/2008, che attestino l’esecuzione “a regola d’arte” degl iimpianti (elettrici, di distribuzione del gas, di riscaldamento, di climatizzazione, ecc.) realizzati dopo il 27 marzo 2008.

Particolare attenzione deve essere posta all’impianto elettrico che, se non correttamente realizzato, può essere causa di gravi incidenti sia per scariche elettriche che per incendio.
Analoga attenzione deve essere posta all’impianto di adduzione del gas, agli apparecchi di utilizzazione (caldaie per riscaldamento), ai sistemi di ventilazione (aperture per favorire l’afflusso dell’aria necessaria alla combustione) ed ai condotti di evacuazione dei prodotti della combustione (camini e canne fumarie).
Una combustione imperfetta che avviene in carenza di ossigeno può generare ossido di carbonio, un gas molto velenoso, mortale anche a basse concentrazioni.
E’ bene rammentare inoltre che perdite di gas da condottemal realizzate o deteriorate possono dar luogo ad esplosione. Per l’impianto termico è necessario acquisire il libretto di uso e manutenzione nel quale sono annotati i controlli periodici effettuati dal tecnico abilitato alla manutenzione.

Continuando con gli adempimenti obbligatori per legge, dal 6/6/2013 (data di entrata in vigore del decreto legge 63/2013) è necessario che all’atto della vendita di un immobile venga prodotto l’attestato di prestazione energetica (APE) che sostituisce la vecchia attestazioni di certificazione energetica (ACE).

Passando agli aspetti non previsti per legge, ma non per questo da sottovalutare, si consiglia di verificare l’esistenza di eventuali fessurazioni (crepe) sulle murature, sulle travi, sui pilastri, sul soffitto, sulla pavimentazione; qualora presenti è opportuno farle controllare da un ingegnere strutturista, al fine di escludere cedimenti differenziali, presenza di sovraccarichi anomali o interventi che abbiano minato la stabilità del palazzo.
Analogo controllo è consigliabile su travi e solai in legno qualora presentassero tracce di umidità anomale o tarli, per valutarne la solidità e la durabilità nel tempo.



La presenza di umidità sulle pareti può essere indice di rottura di tubazioni di adduzione o scarico dell’acqua, ma anche di presenza di falde o corsi d’acqua sotterranei.
Evitare quindi, per quanto possibile, di acquistare abitazioni che siano situate sotto o al livello di falda, o nell’alveo di fiumi o in zone golenali, perché in caso di piena del corso d’acqua l’abitazione potrebbe essere facilmente soggetta ad allagamento con immaginabili danni per i beni e pericolo per le persone.
Gli edifici, realizzati in prossimità di costoni di roccia, pendii instabili, scavi profondi sonoda evitare in quanto potrebbero essere interessati parzialmente o totalmente da movimenti franosi derivanti da dissesti idrogeologici indotti da eventi naturali o antropici.

La presenza di piante d’alto fusto vicine all’edificio è da considerare attentamente in quanto possono determinare gravi danni in caso di caduta per forti raffiche di vento o a deterioramento dell’apparato radicale. Danni similari possono essere indotti da canne fumarie e tralicci di supporto per antenne e cartelloni pubblicitari non realizzati correttamente o deteriorati.

E’ consigliabile accertare chela protezionedelle facciate realizzata per ragioni estetiche, funzionali o di contenimento energetico sia stata realizzata con materiali di rivestimento o sistemi che abbiano i requisiti antincendio stabiliti dal decreto 25/1/2019.
Infine, è opportuno accertare che l’alloggio non sia direttamente confinante con attività dove si fa uso di materiali infiammabili, combustibili, tossici,oppure di macchinari e attrezzature che inducano vibrazioni alla strutturadell’edificio.

Volutamente non si è fatto cenno alle problematiche connesse alla vulnerabilità sismica dell’edifico che, per la complessità dell’argomento, necessita di una trattazione a parte.
Questi sono in sintesi gli accertamenti previsti per legge ed i consigli che derivano dall’esperienza maturata in anni di attività prestata nel settore del soccorso tecnico urgente.