• di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone
• venerdì 4 dicembre 2015, 23:00

Prima casa, Iva al 4% per acquisto da impresa

Investire nel mattone. Le agevolazioni e il calo delle imposte



Nella puntata precedente abbiamo cercato di chiarire con quali imposte deve fare i conti chi decide di comprare un appartamento. Stiamo esaminando in particolare le agevolazioni per la prima casa, ma i casi possibili sono molti...
Comprare nonostante la crisi
Sono numerosi gli italiani che vedono nell’investimento immobiliare una via di scampo per contrastare la costante riduzione dei proprio reddito. Chi ha perso il lavoro, chi ha assistito impotente alla riduzione o al crollo delle proprie entrate, se ha a disposizione una certa sommetta che teneva di riserva per il futuro, spesso decide di metterla in gioco. Comprare l’abitazione principale per eliminare l’affitto oppure una seconda casa da concedere in locazione assicurandosi in tal modo un’entrata mensile, nonostante le tasse, può diventare una scommessa vincente.
Se si compra con l'Iva
La scorsa settimana abbiamo approfondito le imposte da pagare quando si acquista un appartamento da un privato con le “agevolazioni prima casa”. Come abbiamo visto le principali imposte dovute sono l’imposta di registro del 2% e le imposte ipotecaria e catastale per 50 euro cadauna, con un minimo però di 1000 euro per l’imposta di registro, il che penalizza le piccole compravendite. Ma cosa succede se invece di rivolgerci ad un privato l’acquisto con agevolazioni prima casa viene effettuato direttamente da un’impresa che applichi l’Iva? Anche quest’acquisto con le agevolazioni prima casa risulta particolarmente conveniente, anche se leggermente meno rispetto al passato. L’aliquota Iva si applica nella misura del 4% e si pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna. Rispetto al recente passato le cose non sono cambiate di molto: l’aliquota iva era sempre del 4% mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale erano un po’ più basse e cioè pari a 168 euro ciascuna, ma l’incremento è tutto sommato modesto. Quanto ai requisiti prima casa, grazie alle ultime disposizioni si applica anche per l’iva la novità di cui si diceva nella puntata precedente, circa l’identificazione degli immobili non di lusso (condizione per avere diritto alle agevolazioni): per fare la verifica non occorre più approfondire la “legge Tupini” ma solo controllare che l’immobile non sia accatastato come A/1, A/8 o A/9.
Esempio
Il signor Giovanni vuole comprare un appartamento nuovo nella capitale e si rivolge direttamente ad un soggetto impresa che applica l’iva. Il signor Giovanni rispetta tutte le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa. Ipotizzando una base imponibile di 300.000 euro, attualmente le imposte da pagare sull’acquisto saranno: Iva 300.000 x 4% = 12.000 euro, Registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 200 euro, totale 12.600 euro
Appartamento “numero due”
Fin qui il nostro ipotetico compratore ha sempre goduto delle agevolazioni prima casa. Ma se si decide ad esempio di comprare un secondo immobile nello stesso Comune non si possono utilizzare le agevolazioni prima casa e le cose vanno diversamente. Cominciamo a considerare l’acquisto di una seconda casa da un privato: occorre versare l’imposta di registro del 9% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un importo di 50 euro ciascuna. Se si considera quanto succedeva nel passato, si può notare un bel progresso: con le regole in vigore neanche due anni fa si sarebbe pagato un 10% costituito dall’imposta di registro al 7% + l’imposta ipotecaria al 2% e + l’imposta catastale all’1%.
Esempio
Ipotizzando per semplicità una base imponibile di 300.000 euro, attualmente le imposte da pagare sull’acquisto da soggetto privato sono: Registro 300.000 x 9% = 27.000 euro, ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro, totale 27.100 euro. In passato invece si sarebbero dovute pagare: Registro 300.000 x 7% = 21.000 euro, ipotecaria 300.000 x 2% = 6.000 euro, catastale 300.000 x 1% = 3.000 euro, totale 30.000 euro. Con le nuove norme il trattamento fiscale è decisamente più conveniente e il risparmio nel nostro esempio è di quasi tremila euro.
Impresa
Anche una seconda casa naturalmente può essere comprata da un’impresa, magari da un costruttore che pratichi prezzi particolarmente convenienti, oppure da una società immobiliare che compra e vende immobili. In questo caso se l’impresa applica l’iva occorre fare i conti anche con questo tributo. Oggi l’iva si applica con aliquota ordinaria del 10% (tranne il caso di immobili di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
Esempio
Il signor Giovanni decide questa volta di comprare un secondo appartamento da un impresa che applica l’iva. Ipotizzando sempre una base imponibile di 300.000 euro, attualmente le imposte da pagare sull’acquisto sono: Iva 300.000 x 10% = 30.000 euro
Registro 200 euro, Ipotecaria 200 euro, catastale 200 euro, totale 30.600 euro.

Hanno collaborato Alberto Martinelli ed Enrico Rabitti