• giovedì 18 ottobre 2018, 08:55

Vuoi acquistare casa? Prova il Rent To Buy

Negli ultimi anni si sente spesso parlare di Rent To Buy: un contratto che consente di acquistare un immobile a condizioni particolari e soprattutto senza avere liquidità.
Chi non può versare l'anticipo per l'acquisto di una casa si trova spesso costretto a dover pagare un canone di locazione senza arrivare ad avere mai una casa di proprietà. Per chi non vuole rinunciare alla casa di proprietà c'è il Rent To Buy. Ecco in cosa consiste.

Perché stipulare un contratto Rent To Buy
La casa è il sogno della maggior parte degli italiani, ma acquistarla non è semplice perché le banche per dare un mutuo richiedono, nella maggior parte dei casi, che parte del pagamento avvenga al momento dell'acquisto. Questo vuol dire che con il mutuo non è possibile finanziare l'intero importo. Per molti ciò implica dover rinunciare al sogno, perché dovendo pagare un canone di locazione, difficilmente si riesce anche ad accantonare una somma per l'anticipo. La soluzione può essere il Rent To Buy, tale contratto può essere usato anche per bloccare la vendita di un immobile nell'attesa di poter liquidare dei fondi, ad esempio dei depositi vincolati. Questa formula contrattuale è stata inserita nel nostro ordinamento nel 2014 con il decreto Sblocca Italia convertito poi in legge 164 del 2014.
Si tratta di una tipologia contrattuale particolarmente favorevole, che però ancora in pochi conoscono e usano. Il contratto è in realtà la combinazione di due distinte tipologie contrattuali: il contratto di locazione e il preliminare di vendita.

Cosa prevede il Rent To Buy
Il tratto saliente di questo contratto di locazione con futura cessione dell'immobile è rappresentato dal fatto che il conduttore può immediatamente occupare l'immobile e versare una somma mensile divisa in due importi. Un importo è in un certo senso perso perché corrisponde al canone di locazione, ma è più basso rispetto a quello che normalmente sarebbe il prezzo del canone di locazione. Una seconda parte dell'importo invece è un anticipo sul prezzo della vendita finale che sarà poi scalato nel momento in cui sarà stipulato il contratto di vendita. Il totale mensile da pagare sarà normalmente più alto rispetto a ciò che si pagherebbe per un normale canone di locazione. Deve essere precisato fin da ora che nel contratto che deve essere stipulato per iscritto devono essere precisate a pena di nullità le due quote, cioè la quota destinata a canone di locazione e la quota versata come acconto dell'acquisto successivo. 
Un esempio concreto aiuta a capire. Se un appartamento ha un valore di 120.000 euro è possibile stipulare un contratto Rent To Buy in cui si stabilisce appunto tale somma come prezzo di vendita, in seguito si stabilisce la somma mensile che il potenziale acquirente deve versare ogni mese, ad esempio 800 euro e si stabiliscono le quote. Ad esempio una quota di 300 euro viene considerata canone di locazione, oppure semplicemente una quota a fondo perduto, mentre i restanti 500 euro vengono imputati alla futura vendita. Se il contratto prevede l'acquisto dopo 4 anni, ci saranno 60 quote di anticipo sull'acquisto, corrispondenti a 30.000 euro. La vendita sarà quindi perfezionata con 90.000 euro. Questi elementi devono già essere indicati nel contratto Rent To Buy che è soggetto anche ad obbligo di trascrizione. La somma di 90.000 potrà essere pagata anche con mutuo le condizioni dovranno essere determinate con la banca, ma ovviamente su una somma di 90.000 euro l'anticipo da versare è di importo inferiore.

Le clausole del contratto Rent To Buy
Quella esposta è la definizione generale, ma ora si entra nel dettaglio. La prima cosa da dire è che il contratto di Rent To Buy deve prevedere la data entro la quale sarà formalizzato il contratto successivo di vendita dell'immobile. Il termine massimo è di 10 anni, ma le parti possono stabilire un termine minore. Fino al momento in cui sarà concluso il contratto definitivo di vendita, il bene risulterà di proprietà del venditore. Il potenziale acquirente allo stesso tempo resta libero di non concludere l'acquisto entro il termine previsto. Ovviamente in questo caso le somme non devono essergli restituite, o meglio, le parti possono anche concordare che una parte delle somme debba essere restituita, ma la quota deve essere inferiore rispetto a quello che sarebbe il canone di locazione. In pratica nessun proprietario accetta di buon grado di veder fallire il tentativo di vendita e allo stesso tempo restituire parte delle somme ricevute. Ecco perché di solito tale clausola non è inserita. Per il venditore questa è una garanzia, infatti in un periodo in cui è particolarmente difficile riuscire a vendere immobili offrire l'opportunità di un acquisto dilazionato nel tempo è sicuramente un vantaggio. Certamente per lui nel caso in cui la vendita non dovesse perfezionarsi potrebbe esservi un disagio dovuto al deprezzamento dell'immobile nel tempo. Deve però essere sottolineato che l'importo mensile da versare essendo più alto di un normale canone di locazione, disincentiva da parte del futuro acquirente la rinuncia all'acquisto che sarebbe anche per lui una perdita. Il contratto può anche prevedere l'obbligo per il potenziale acquirente di finalizzare il contratto, ma in questo caso non si è più di fronte ad un contratto Rent to Buy quindi si è fuori dall'oggetto di questa guida.
Se per il conduttore vi è libertà di scelta tra concludere o meno il contratto di acquisto, lo stesso principio non vale per il venditore, costui infatti, se alla scadenza del termine previsto, il conduttore vuole acquistare, è obbligato a procedere.

Gli obblighi delle parti
Tra gli obblighi del conduttore vi è quello di redigere un inventario descrittivo della situazione che trova al momento in cui entra in possesso dell'immobile, infatti, se non dovesse concludere la vendita finale, dovrà restituire l'immobile così come lo aveva trovato. Spettano al conduttore anche le spese di ordinaria amministrazione, ad esempio nel caso in cui si verifica una piccola perdita è lui che deve provvedere a riparare. Nel caso invece di spese straordinarie, deve provvedere il conduttore solo nel caso in cui i guasti siano dovuti ad una sua mancanza, ad esempio nel caso in cui abbia trascurato l'ordinaria amministrazione. In caso contrario, visto che il proprietario è ancora il venditore, le spese devono essere affrontate da costui.
Nel contratto è possibile inserire anche una clausola di garanzia, ad esempio il deposito anticipato di alcune mensilità. Le stesse dovranno essere restituite al termine del contratto, ma su queste maturano anche gli interessi.

Cosa succede se le parti sono inadempienti
Ovviamente come in qualunque altro contratto, anche nel Rent To Buy è possibile che le parti non si comportino come previsto dalla legge. Ecco cosa succede nei vari casi. Il caso più frequente è relativo al mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore. Solitamente il notaio suggerisce di inserire nel contratto una clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di  mancato pagamento di un determinato numero di rate. Il numero di rate non pagate non può essere inferiore ad un ventesimo rispetto al totale previsto, ma i mancati pagamenti possono anche essere non consecutivi. Ad esempio su 40 rate devono essere saltate almeno due rate per poter risolvere il contratto. In questo caso se il conduttore non lascia l'immobile su sollecito del proprietario, è possibile attivare la procedura di sfratto. 
Cosa fare se il potenziale compratore non compra e non vuole liberare l'immobile? Sicuramente questo è un rischio che corre il proprietario dell'immobile, ma è prevista una tutela ricorrendo al giudice. La procedura da porre in essere però non è quella dello sfratto, ma è la procedura per il rilascio del bene che è più snella e meno costosa. Per far in modo che l'immobile sia liberato in fretta in caso di mancato acquisto è bene inserire specifiche clausole al momento della stipula del contratto.
Una tutela è prevista anche per il potenziale acquirente. In primo luogo è bene sottolineare che la legge non prevede la possibilità per il venditore di negare la conclusione del contratto al termine del periodo stabilito. Di conseguenza l'acquirente può decidere di non acquistare, ma il venditore non può scegliere unilateralmente di non vendere. 
Si è detto in precedenza che fino al momento della conclusione della vendita il proprietario resta il venditore. Per tutelare entrambe le parti è prevista la trascrizione de contratto nei registri immobiliari. Questo va a bloccare la situazione perché il potenziale acquirente ha diritto ad acquistare il bene libero da ipoteche e pignoramenti. Di conseguenza, se nel frattempo il proprietario ha gravato il bene con tali garanzie, le stesse non saranno opponibili al futuro proprietario. Questa tutela permane anche nel caso in cui il proprietario subisca una procedura fallimentare. Ovviamente in questi casi il creditore, o i creditori, potranno vantare dei diritti sulle somme che dovranno essere pagate per concludere la vendita.

Cosa si può acquistare con il Rent To Buy
A questo punto sono necessarie ulteriori precisazioni. In primo luogo finora per comodità si è parlato del Rent To Buy per l'acquisto della casa, in realtà è possibile acquistare qualunque bene immobile, ad esempio locali commerciali, un edificio strumentale, ma anche aree agricole. La normativa stabilisce che il bene oggetto di Rent To Buy debba entrare immediatamente nel possesso del futuro acquirente, ciò in virtù della quota prevista per il canone di locazione, ma questo non vuol dire che non possa essere oggetto del contratto anche un immobile allo stato grezzo. Questa tipologia di vendita è posta in essere soprattutto da parte delle imprese di costruzione per evitare l'invenduto, inoltre gli consente di far fronte alle rate del mutuo eventualmente stipulato per poter procedere alla costruzione.
Infine, dal punto di vista fiscale è bene precisare che le imposte e le tasse riferibili al possesso durante il periodo precedente al perfezionamento della vendita spettano al conduttore, mentre quelle riferibili ala proprietà spettano al proprietario.