• di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone
• Lunedì 6 Marzo 2017, 09:37

Ristrutturazioni e risparmio energia, la "comunicazione" slitta al 7 marzo

Semplificazione e proroga. Le quote di spesa imputate ai singoli condòmini
 

Se sono tante le preoccupazioni di questi tempi, altrettante sono le novità da conoscere e soprattutto le nuove possibilità da valutare: ecco alcune news scelte per voi..
 
Le buone notizie

Proprio quando tutto sembrava perduto, la scorsa settimana è arrivato il comunicato dell’Agenzia delle entrate con la proroga agli amministratori di condomini per l’invio dei dati sui lavori di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni. La scadenza del 28 febbraio è stata perciò trasferita al prossimo 7 marzo.
 
Semplificazioni

Inoltre sono state accettate le richieste di semplificazione avanzate dalle categorie, con un netto miglioramento per il lavoro degli amministratori. Come abbiamo visto nella puntata precedente gli amministratori degli stabili devono indicare le quote di spesa dei lavori con detrazione del 50% e del 65% imputate ai singoli condòmini: oltre alla tipologia e all’importo complessivo di ogni intervento, vanno infatti evidenziate le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare. Uno dei problemi è che l’amministratore non sempre è a conoscenza di chi abbia effettivamente pagato le quote se il proprietario, il comodatario, il comproprietario, l’inquilino e via discorrendo. Per fortuna, col senno di poi, è arrivata la precisazione dell’Agenzia che ha spiegato che l’amministratore indica quale soggetto che ha effettuato la spesa, in mancanza di diversa comunicazione del proprietario, il proprietario stesso dell’unità immobiliare.
 
Agevolazioni prima casa

Non tutti sanno che da un anno circa sono state ampliate le possibilità di comprare un immobile con i benefici prima casa, che consentono di versare solo il 2% di imposta di registro invece che il 9%, oltre alle imposte ipocatastali in misura fissa.
Il comma 55 della penultima legge di Stabilità (la Legge 208/2015) ha consentito di usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche nel caso in cui, al momento dell’atto, se ne possegga un’altra per la quale si è fruito della stessa agevolazione. Naturalmente rimane come condizione il fatto che la “vecchia” abitazione venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Attenzione però al termine: nell’ipotesi che l’impegno a vendere il precedente immobile non venga rispettato, scatterà la decadenza dalle agevolazioni prima casa e come conseguenza saranno dovute le imposte nella misura ordinaria più i relativi interessi di mora e una sanzione pari al 30%. Se la compravendita scontasse l’Iva, l’agenzia delle Entrate richiederà la differenza tra l’Iva calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata (cioè il 4%), sempre più gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza dell’Iva.
 
Risparmio energetico e risparmio di imposte
 
Nel 730 di quest’anno i contribuenti troveranno come gradita novità il rigo E59 dedicato al “premio fiscale” per le persone fisiche che, entro il 31 dicembre 2016, hanno acquisito dall’impresa costruttrice unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B. Il premio è stato introdotto dal comma 56 della legge 208/2015. Nel modello Redditi (cioè l’ex modello Unico tanto per capirci) il rigo da compilare è RP59 del quadro RP.
I neo acquirenti possono infatti detrarre dall’Irpef lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’Iva pagata in relazione all’acquisto. Tale beneficio deve essere fruito in dieci quote annuali di uguale importo, a partire dall’anno 2016. Come specificato dall’Agenzia delle entrate nella Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, il beneficio spetta anche per l’acquisto della pertinenza purché tale acquisto avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
 
Leasing per la casa

Altra novità la troviamo nel rigo E14 del modello 730 e nel corrispondente rigo RP14 del modello Redditi, dove debutta la detrazione del 19% per i canoni di leasing abitativo pagati nel 2016. In alternativa all’acquisto con il tradizionale mutuo ipotecario, il legislatore ha pensato di disciplinare questa alternativa per acquistare l’abitazione principale. In questo caso è la banca a comprare l’immobile, il cliente invece deve pagare i canoni e alla scadenza riscattare il bene. Per aiutare i contribuenti (e naturalmente le banche), la penultima legge di stabilità (sempre dunque la Legge n. 208/2015), articolo 1, comma 82 ha perciò inserito nell’articolo 15 del Testo Unico sulle imposte dei redditi questa nuova detrazione Irpef, nella misura del 19%, dei canoni di leasing “abitativo” e relativi oneri accessori corrisposti nel 2016. La detrazione si applica fino a un importo massimo, rispettivamente, di ottomila euro per gli under 35 e di quattromila euro se si hanno almeno 35 anni di età. Invece sulla rata “finale”, quella che consente di esercitare l’opzione per l’acquisto e che generalmente è più alta delle rate ordinarie, la detrazione si applica  su un importo massimo rispettivamente  di ventimila euro per coloro che hanno meno di 35 anni e di diecimila euro per i contribuenti con almeno 35 anni. La nuova agevolazione consente perciò di fruire di un benefico analogo alla detrazione degli interessi sul mutuo, con la novità non da poco che l’importo massimo agevolabile raddoppia da quattromila ad ottomila euro per i giovani con meno di 35 anni, senza parlare della rata finale.
 
Vantaggi delle parti
 
Per le banche parte della convenienza dell’operazione poggia sul fatto che diventando proprietarie dell’immobile possono esercitare più facilmente i propri diritti nell’ipotesi che il cliente non paghi i canoni, vendendo l’immobile senza troppe formalità e spese legali.
Per i clienti infine dovrebbe esserci il vantaggio di dover anticipare una somma meno ampia al momento dell’acquisto, come avviene con la stipula del tradizionale mutuo, il quale solitamente va a coprire solo una quota del valore di acquisto dell’immobile.
 
Hanno collaborato Alberto Martinelli ed Enrico Rabitti