di Giuseppe Spoto

Spese di condominio, così la manutenzione aiuta a risparmiare

IL VADEMECUM

Conl’abbassamento delle temperature e con l’arrivo delle piogge possono aumentare indirettamente anche le spese del condominio, soprattutto negli immobili in cui non sono stati compiuti interventi di impermeabilizzazione o dove esistono problemi di dispersione di calore, a causa di una coibentazione insufficiente.
La mancanza di interventi di manutenzione ordinaria durante l’anno può aggravare questi problemi e determinare l’insorgenza di danni per gli immobili e per coloro che vi abitano. Per questa ragione, rimane sempre valido il consiglio di prevenire i pericoli e non agire quando i danni si sono già prodotti, dovendo sopportare costi più alti.
Del resto, non tutti sanno che i cittadini che ristrutturano le abitazioni e le particomuni di edifici residenziali possono detrarre unaparte delle spese sostenute per i lavori, comprese le spese per la riqualificazione energetica e le misure antisismiche.

Le agevolazioni.
Le agevolazioni fiscali sono previste sia per gli immobili di proprietà esclusiva, sia per i lavori compiuti nelle parti condominiali. Tra gli interventi consigliati vanno ricordate le spese necessarie per eliminare le infiltrazioni di acqua, in modo da rimuovere le macchie di umidità. Se la spesa riguarda le parti condominiali, il costo deve essere suddiviso in proporzione ai millesimi di proprietà.
Per tutti i lavori di straordinaria manutenzione è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, e se ilcontratto di appalto subordina l’aggiunta di ulteriori lavori all’approvazione per iscritto, qualora l’impresa incaricata di esecuzione degli interventi edilizi, decida di apportare modifiche rispetto ai lavori assegnati, i condomini non saranno tenuti al pagamento degli interventi non approvati.
L’amministratore che autorizza modifiche, senza l’approvazione dell’assemblea, può essere chiamato a rispondere della differenza rispetto a quanto pattuito.

La gestione.
L’amministratore è inoltre tenuto a rendere sempre conto della sua gestione, sia per gli aspetti ordinari, sia per quelli di carattere straordinario. In mancanza di presentazione del bilancio, i condomini possono chiedere all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore.
Non vi sono rigide regole per quanto riguarda la contabilità condominiale, maèbenedistinguere il bilancio in preventivo e consuntivo. Nel primo caso sono indicate tutte le entrate e tutte le spese previste all’apertura dell’esercizio, mentre nel bilancio “consuntivo” sono indicate le entrate e le spese registrate alla chiusura.
L’anno di riferimento di gestione contabile del condominio potrebbe noncoincidere con l’anno solare, e nella maggior parte delle ipotesi, perunamigliore contabilità generale delle spese, rimane preferibile far coincidere l’inizio del periodo di gestione con il primo giorno di accensione del riscaldamento condominiale.

Il bilancio.
È opportuno distinguere il bilancio di competenza dal bilancio di cassa. Il bilancio di competenza considera entrate e spese in riferimento all’anno, a prescindere che le somme conteggiate siano state materialmente incassate o sborsate nel periodo, mentre il bilancio di cassa considera le spese e le entrate effettivamente erogate e riscosse. Per questo motivo, nella gestione condominialeè preferibile seguire il criterio di cassa. Le voci di spesa sono distinguibili in: spese generali di proprietà e per i servizicomuni,spese per scale e ascensore, spese per il riscaldamento centralizzato, e le spese per il portiere se è previsto.
L’approvazione del bilancio richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi, mal’assemblea può in qualsiasi momento decidere di nominare un revisore che verifichi laregolarità contabile.