• di Giuseppe Spoto
• lunedì 6 giugno 2011, 11:52

Strada privata, bene comune: nessuno può sottrarsi alle spese

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla soluzione di un quesito specifico proposto da una lettrice, ma che può essere considerato di interesse generale per l’importanza del tema trattato

Si tratta di 6 villette di campagna che hanno in comune una strada privata. La domanda è come devono essere divise le spese di manutenzione ed in generale i costi relativi alla strada. In assenza di norme specifiche che disciplinano il caso concreto occorre fare un ragionamento che tenga conto della natura giuridica di tale strada comune. Occorre analizzare lo “status” giuridico per determinare se la strada possa dirsi in condominio o in semplice comproprietà tra gli interessati.

Spese deliberate
A prescindere dalla natura giuridica della stradina, va osservato che proprietari esclusivi delle villette sono comunque obbligati a partecipare alle spese deliberate dalla maggioranza per il godimento e la conservazione dei beni. Rimane da decidere se tale partecipazione dipenda dall’applicazione dell’art. 1123 c.c. in materia di condominio, secondo cui ciascuno proprietario di villetta dovrebbe concorrere agli oneri relativi alla strada in misura proporzionale al valore della proprietà esclusiva ovvero dipenda dalla combinata disposizione degli articoli 1101 e 1104 del codice civile, in base ai quali ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, e comunque alle spese deliberate dalla maggioranza, in ragione della propria quota.

Relazione di accessorietà
Un criterio adottato dalla giurisprudenza per stabilire se si tratta di beni condominiali ovvero di comunione consiste nell’indagare la funzione strumentale, cioè la relazione di accessorietà dei beni rispetto al godimento della proprietà privata. Nella comunione non vi è invece relazione strumentale. L’elenco delle parti considerate condominiali è dettato dall’art. 1117 c.c. e non è considerato tassativo. In base a quanto detto è possibile applicare alla strada il regime del condominio. Più precisamente possiamo dire che l’art. 1117 c.c. descrive le parti comuni caratterizzate tutte da una “relazione di accessorietà” e cioè nella funzione strumentale di alcune cose rispetto al godimento della proprietà privata.

Strada condominiale
Quando più edifici, strutturalmente autonomi e appartenenti a soggetti diversi, godono comunque di opere comuni, come ad esempio una strada o un viale di accesso, alle parti comuni e ai servizi possono applicarsi le norme in materia di condominio. Una ulteriore conseguenza della funzione strumentale delle parti comuni di uno o più edifici è l’irrinunciabilità delle stesse. Costituiscono beni condominiali i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune. Può affermarsi che ciascun proprietario dovrà partecipare alle spese per la strada.

Differenza tra condominio e comunione
A differenza della comunione dove ciascun comproprietario può in ogni momento chiedere lo scioglimento, i condomini non possono chiedere la divisione del condominio. Un’altra differenza riguarda l’abbandono liberatorio che il comproprietario può fare della propria quota se non vuole pagare i contributi dovuti per la conservazione del bene comune, mentre nel condominio ciò non è ammissibile. Va ricordato che nella comunione la maggioranza è calcolata in relazione al numero dei partecipanti.