• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Domenica 24 Febbraio 2019, 00:39

Trascrizione e deposito del prezzo per blindare la compravendita

LE REGOLE

Il legislatore si è da sempre preoccupato di predisporre una efficace tutela per chi compra la casa: così nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere nei Pubblici Registri immobiliare il contratto preliminare, nel 2017 con la legge sulla concorrenza ha chiuso il cerchio prevedendo la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio finoalla trascrizione del contratto di compravendita. Si tratta di norme che, pur inserendosi in fasi temporali differenti della compravendita, (la trascrizione nella fase iniziale, il deposito del prezzo nella fase finale) hanno un obiettivo comune: garantire il successo dellacompravenditae la tutela delle parti,ancheinipotesiche presentino profili di rischio o quando emergano circostanze non chiarite in precedenza. Ma vediamo nel dettaglio cosa sono e quando servono.

Il preliminare.
Il preliminare di compravendita è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a concludere la vendita. A tutelare le parti, in particolare l’acquirente, è la sua trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione vale come una prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Il contratto concluso non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore ma viene ufficializzato, pubblicizzato e reso legalmente “opponibile nei confronti dei terzi”.
Il venditore, di conseguenza, non potrà più vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole, così come gli eventuali creditori del venditore non potranno più efficacemente iscrivere un’ipoteca sull’immobile già promesso in vendita,né pignorarlo.
Quando è utile ricorrere alla trascrizione del preliminare? La trascrizione del preliminare è sempre utile ed opportuna, ma è assolutamente consigliata in caso di acconti prezzo sostanziosi, in caso di tempi lunghi tra il preliminare di vendita e il definitivo (comunemente detto “rogito”), quando il venditore è un possibile soggetto fallibile, ad esempio un’impresa di costruzione.

Il deposito del prezzo.
La norma sul deposito del prezzo, invece, va a tutelare l’acquirente nel periodo tra il rogito di vendita e la sua trascrizione nei pubblici registri. Una volta sottoscritto l’atto di vendita, infatti, esso deve essere trascritto nei Registri Immobiliari per renderlo opponibile a chiunque; l’operazione avviene a cura dei notai con tempestività ma può accadere che in questo pur breve periodo si manifestino problemi inaspettati, per esempio potrebbe essere iscritta un’ipoteca giudiziale o pubblicato un sequestro o un pignoramento, ecc.
Si tratta di casi assai rari in quanto i notai adempiono alla trascrizione in tempi molto brevi, quasi azzerando i rischi, ma con la legge sul deposito del prezzo è stata introdotta una tutela in più. Secondo questa norma sia il compratore che il venditore, anche in mancanza di accordo sul punto tra i due, possono richiedere che il prezzo sia versato nelle mani del notaio. In presenza di tale richiesta il notaio è tenuto a custodire le somme versate su un apposito conto corrente dedicato e a corrisponderle al venditore solo dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari e dopo aver accertato che nessuna formalità pregiudizievole si sia nel frattempo manifestata. Le somme affidate al notaio sono segregate su un contocorrente dedicato, appositamente acceso, con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro sia perché sono separate dal patrimonio del notaio, sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno per legge a beneficio delle piccole e medie imprese.

Proteggersi dai rischi.
Quando è utile ricorrere al deposito del prezzo? Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto, ma può tornare utile alle parti anche nelle seguenti ipotesi: se la casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca in atto si può convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità; se l’immobile è soggetto a prelazione legale, si può convenire che il prezzo venga pagato venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione; se la casa non è agibile, si può convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della certificazione di agibilità; quando l’immobile è ancora occupato dal venditore si può convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa libera; se il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico si può convenire che devono essere depositate le somme necessarie a coprire anche tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.