Usucapione (e accordo conciliativo): come funziona

L’usucapione è il possesso pacifico di un bene mobile o immobile. Recentemente è stato possibile anche unire l’opzione riguardante l’accordo conciliativo. Vediamo quando è possibile applicare questo tipo di soluzione, in accordo con le ultime discussioni avvenute in giurisprudenza.

Usucapione: definizione e caratteristiche principali
Prima di procedere a parlare dell’usucapione e accordo conciliativo, è bene dare una definizione certa di questo istituto di diritto. Per usucapione si intende il possesso pacifico di un bene, in modo continuo e pubblico, di un certo bene, di natura immobile o mobile. Questo consente la possibilità, dopo un certo periodo di tempo, di diventare proprietari di questo bene senza un accordo con il proprietario legittimo.

Come vediamo, questo istituto è un modo che permette ad un soggetto di diventare proprietario di un certo bene, senza avere bisogno di stipulare un testamento o un contratto e inizialmente senza il bisogno di un accordo specifico con il proprietario. Si tratta, secondo il diritto, di un mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario. Nello specifico, intendiamo un mezzo che non necessita di un atto di trasferimento da parte di un certo soggetto.

Si tratta di un modo, definito dagli studiosi del diritto, mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario. Cosa significa? Non vi è bisogno di un atto di trasferimento da parte di un altro soggetto.
Grazie all’usucapione, per chiunque abbia utilizzato un certo bene come il proprio, per vent’anni o meno (a seconda del bene) senza nascondersi e senza subire azioni giudiziarie dal legittimo titolare, ne diventa il nuovo proprietario. In questo caso dovrà esservi il totale disinteresse da parte de legittimo proprietario per incentivare questa situazione.

In questo caso sarà necessario un riconoscimento ufficiale che dovrà avvenire, al termine dei vent’anni, necessariamente da una sentenza emessa da un giudice. Per capire come agire con l’usucapione, le sue caratteristiche e quando rientra la necessità dell’accordo conciliativo, è necessario procedere per ordine, analizzando il comportamento del possessore, il trascorrere del tempo e quale sarà il comportamento dell’effettivo proprietario.

Usucapione: beni oggetto di usucapione e non
Saranno oggetto di usucapione beni immobili, beni mobili registrati e non e le universalità di mobili.

Quando si parla di beni immobili, intendiamo abitazioni, edifici, terreni, strade private e ciò che può essere compreso nel terreno. Invece gli altri, sono considerabili beni mobili, che per loro natura sono trasportabili. Sono invece beni mobili registrati, auto, moto e mezzi di locomozione soggetti all’iscrizione in registri pubblici.
Non rientrano in usucapione invece, i beni demaniali dello Stato italiano e i beni comunali. Si esclude infine, che possa verificarsi usucapione da parte di terzi per terreni acquisiti, in seguito a espropriazione forzata, enti di sviluppo. Questi vengono chiamati in questo modo perché si possono destinare ad un pubblico servizio e per questa ragione non possono sottrarsi alla destinazione originaria, a meno che non si proceda secondo i modi che la legge riconosce validi.

Termini dell’usucapione
L’usucapione è realizzabile quando la situazione di possesso continui per un certo periodo di tempo. Viene ammessa a vent’anni, quando vi sono gli immobili il cui possesso sia stato acquisito in malafede. Il termine inizia a decorrere quando viene messo in pratica il primo atto che manifesti l’intenzione di atteggiarsi come proprietario del bene. Abbiamo l’usucapione ottenuta dopo vent’anni quando vi sono diritti di godimento su un certo immobile, come uso, usufrutto, abitazione o servitù. Il termine ventennale è valido anche quando il possesso continuato riguarda beni mobili.

L’usucapione utilizza il termine decennale, quando vi è il possesso in buona fede. Ciò avviene quando si crede di avere in mano un atto di acquisto valido di un certo bene, che poi si rivela nullo. È valido il termine di dieci anni quando si parla di possesso continuato di beni mobili. Ciò vale in relazione alla proprietà o di altri diritti reali che vengono acquisiti in buona fede da chi non è proprietario, con o senza atto di proprietà. Il termine decennale vale anche per i beni mobili iscritti nei pubblici registri.

Il termine breve di tre anni invece, vale dalla trascrizione per beni mobili iscritti nei pubblici registri. Ciò vale quando questi vengono acquistati in buona fede da chi invece non è proprietario.
Per realizzare in pieno l’usucapione, il possesso dovrà essere continuato. Per questo non vi dovranno essere interruzioni che superino l’anno. Ciò vale quando il proprietario si interessi dell’immobile. Se tornerà a disinteressarsi, potrà attivarsi il possesso ai fini dell’usucapione.

Quando scatta l’usucapione
Analizziamo, in primo luogo, il comportamento del possessore in fase di usucapione. Non è richiesta necessariamente la buona fede per acquisire questo diritto. Ma perché in questo caso la malafede risulta irrilevante? Per il legislatore questo aspetto non è importante, poiché vi è il presupposto iniziale che riguarda chi utilizza il bene, sapendo che questo non è di sua proprietà. È bene però, che l’acquisto del possesso non avvenga in maniera clandestina o violenta. In questi casi saremmo in presenza di appropriazione indebita. Se si verificasse questo caso, non sarebbe possibile neanche far iniziare i termini di decorrenza dell’usucapione. Inoltre, questi iniziano a decorrere quando non vi è più la situazione clandestina o violenta.
In questo caso intendiamo, come possesso violento, ciò che viene acquisito senza che vi sia la volontà del possessore originario, oppure quando vi è uso di forza. Mentre, il possesso clandestino si esegue con artifici adatti a nasconderlo al soggetto che sia stato spogliato del bene di sua proprietà.
Per far si che l’usucapione si configuri, è necessario che il possessore abbia tenuto un comportamento per tutto il tempo necessario a usucapire, come se egli fosse il proprietario legittimo. In questo modo dovrà aver volontariamente esorbitato dai poteri che un possessore abbia. Dovrà aver quindi, compiuto qualcosa di illegale ma il proprietario dovrà aver tollerato questo in modo tacito.
Questo ad esempio, può essere il caso di un coerede che, abiti per vent’anni ininterrottamente nell’immobile che avrà ereditato assieme agli altri eredi. Questo comportamento non sarà a lui imputabile e scatterà il diritto di richiedere l’usucapione, ma è necessario richiedere qualcosa in più, cioè la proprietà effettiva. In questo caso dovrà far decorrere i termini necessari, cambiare la serratura e fare dei lavori interni. Tutto ciò dovrà essere fatto senza che gli eredi battano ciglio. Siamo in questo caso, in presenza di interversione del possesso. In questo caso il possesso muterà la sua natura. Non sarà più tacito, volto a riconoscere la proprietà altrui ma dovrà essere identico a quello del proprietario legittimo del bene. Vediamo quando può tornare utile l’accordo conciliativo.

Accordo conciliativo: come funziona
L’usucapione si ritiene, in questo caso, come un rimedio necessario quando si parla di terreni che spesso, siano di modico valore e i proprietari, a seguito di diverse successioni, diventano irreperibili. Si usa molto spesso per risolvere controversie riguardanti i confini, quando vi sono servitù di passaggio o quando vi è la negazione del proprietario verso il vicino, di passare su una striscia. Chi passa per oltre un ventennio,ritiene che si sia ormai formato il diritto di usucapione e qui si può applicare. È rara invece, l’ipotesi di usucapione quando vi sono beni con importo di valore, poiché il disinteresse del proprietario in questo caso, non è applicabile. La giurisprudenza in questo caso, pretende una semplificazione di questo procedimento e grazie all’introduzione di una norma volta all’accordo conciliativo, si ritiene percorribile la strada della metà sentenza e metà rogito.
In pratica viene instaurata una controversia tra il proprietario legittimo e chi invece, reclama diritti sul bene. La controversia in questo caso, si conclude con un accordo che andrà a riconoscere l’esistenza del diritto. Vi sono due sottospecie per cui, se chi figura come proprietario lo è per davvero, viene legittimato ad una serie di trascrizioni e in questo caso, l’accordo conciliativo esplicherà i suoi effetti. Se invece, chi risulta proprietario non è pienamente legittimato, perché vi sono vizi o i titoli di acquisto sono incompleti, l’accordo conciliativo ha un effetto di prenotazione. Questi vengono meno quando si presentano gli effetti che abbiano diritto.
La domanda è: l’accordo conciliativo è conveniente? Questa figura si avvale di un’esenzione fiscale, per cui non vengono pagate imposte quando vi è una registrazione di un atto con valore massimo di cinquanta mila euro. A differenza dell’usucapione che, viene pagata nella sua interezza. Questa diventa meno conveniente poiché, è richiesta la presenza dell’avvocato, mediatore e anche notaio. L’accordo conciliativo in questo caso, sembra un rimedio ad hoc che risolve il problema relativo alla successione e all’usucapione, poiché quando vi è disinteresse, la proprietà può mutare.

Come viene formalizzata l’usucapione
Per trasformare il possesso in proprietà riconosciuta dalla legge, è necessario che vi sia un intervento da parte del giudice, attraverso una sentenza. Sarà lui quindi, a dichiarare compiuta l’operazione di usucapione. In questo caso sarà necessario mettere in piedi una causa che porti a provare l’esistenza dei presupposti richiesti per attuare il diritto, decorso del tempo necessario previsto dalla legge e possesso continuato. È necessario avere una sentenza, poiché l’usucapione si considera come situazione di fatto. In questo caso quindi, non vi è alcun atto o contratto soggetto a registrazione. Una volta emessa la sentenza, sarà proprio questa ad essere trascritta. È necessario, nella causa, avvalersi della testimonianza diretta di testimoni, per fornire al giudice le prove necessarie per accedere all’usucapione.
Con il rimedio dell’accordo conciliativo è stato possibile dare soluzioni nei casi di usucapione più spinosi. Questa soluzione sembra fatta apposta per risolvere problemi dove non vi è certezza sul proprietario, dopo magari diverse successioni. In questo modo è possibile accordarsi in maniera pacifica e godere del bene usucapito senza possibili ritorsioni future.