• di Consiglio Nazionale del Notariato
• Martedì 25 Dicembre 2018, 08:00

Il notaio diventa un arbitro e scioglie le liti condominiali

Meno liti in condominio. Dopo la riforma del condominio (legge n. 220/2012) anche il notaio può svolgere un ruolo fondamentale nell’evitare tutte quelle incomprensioni della vita tra condomini che possono sfociare in vere e proprie controversie legali. Nell’interpretare il suo ruolo di pubblico ufficiale, garante della legalità, è infatti in grado di svolgere un’azione preventiva nel sciogliere alcuni nodi che posso portare a incomprensioni e liti. Vediamo quali.

Il regolamento di condominio.
Particolare attenzione deve essere prestata ai regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore contenenti clausole «limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni» ovvero «clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri». Meglio allegare il regolamento condominiale a ogni atto di compravendita. Il regolamento, solitamente preconfezionato dal costruttore dell’edificio (diverso da quello eventualmente deliberato dall’assemblea di condominio), è fondamentale, in ambito condominiale, poiché regola le modalità di utilizzo deibeni edei servizicomunie i rapportitra icondomini.

Si tratta quindi di uno strumento che occorre valorizzare per prevenire il sorgere di controversie e sul quale il notaio deve in ogni caso intervenire per renderlo opponibile al primo acquirente. Gli esempi sono numerosi: si va dalle norme del regolamento che stabiliscono il divieto di una o più specifiche destinazioni per tutte o alcune delle unità immobiliari dell’edificio (per esempio la destinazione di studio professionale, di albergo, bed and breakfast, di bar, ristorante, di associazioni, di strutture come centri di accoglienza per anziani, pensionati, case di riposo, case famiglia, ecc.) a quelle che impongono a tutte le unità immobiliari dell’edificio la sola destinazione abitativa escludendone ogni altra; o ancora a quelle che riconoscono l’uso esclusivo di determinati beni condominiali, come il lastrico solare o il cortile, soltanto ad uno o più condomini.

In relazione a questo il notaio puòassicurare adeguatatutela all’acquirente e attraverso l’impiego di tecniche contrattuali utili a consentire la vincolatività delle clausole del regolamento per tutti coloro che fanno parte o faranno parte del condominio.

Il divieto di detenere animali domestici.
Sempre in tema di regolamenti di condominio, è stato introdotto nel codice civile della nuova disposizione (art. 1138, ultimo comma) secondo cui “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Questo ha avuto una grande rilevanza sociale visto che oggi quasi la metà degli italiani vive con un animale domestico.

Il Notariato ha dato conto delle diverse letture di questa disposizione fornite dalla dottrina e dalle prime pronunce di merito per concludere che, nonostante la rilevanza del tema, la stessa sia applicabile ai soli regolamenti assembleari e, quindi, che eventuali divieti contenuti in regolamenti contrattuali, come tali vincolanti per l’intera compagine condominiale, siano da considerarsi assolutamente legittimi.

I beni di proprietà esclusiva.
Il ruolo del notaio appare di fondamentale importanza in occasione della prima vendita delle unità immobiliari per garantire l’esatta individuazione di quei beni che, pur rientrando nella presunzione di comproprietà (di cui all’art. 1117 c.c.), si intendano invece attribuire alla proprietà esclusiva dell’originario proprietario: si pensi ai casi nei quali il costruttore voglia riservarsi la titolarità esclusiva del lastrico solare o di una parte del cortile. La riserva, infatti, deve infatti risultarecon chiarezza già dalla primacompravendita.

La regolarità nel pagamento delle spese condominiali.
Un’altra novità introdotta dalla recente legge di riforma del condominio è stata poi quella relativa all’attestazione nella regolarità dei pagamenti delle spese condominiali che il condomino venditore può richiedere all’amministratore e consegnare all’acquirente, in modo che se ne possa tenere conto nelle pattuizioni sul prezzo ed evitare spiacevoli sorprese al nuovo condomino (che risponde in solido con il precedente per le spese maturate nella gestione in corso al momento del passaggio della proprietà e di quella precedente). Anche in questo caso il notaio è chiamato a informare le parti della possibilità di ottenere questa certificazione e di farne quindi buon uso nel determinare le rispettive obbligazioni contrattuali.

Il contratto preliminare.
Ancora fondamentale il ruolo del notaio nella redazione contratti preliminari qualora gli stessi vengano conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata), aventi ad oggetto immobili in condominio e con riferimento alle regole che disciplinano la ripartizione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nel periodo di tempo che va dalla conclusione di tale contratto sino a quello definitivo.

Inoltre, sempre secondo il Notariato, sarebbe anche opportuno inserire nel contratto preliminare una clausola che stabilisca l’obbligo della parte promittente venditrice di rilasciare all’altra una idonea delega a partecipare alle eventuali assemblee di condominio convocate nel periodo compreso tra la stipula del preliminare e la conclusione del definitivo per deliberare sull’esecuzione di interventi comportanti spese straordinarie, in modo da consentire al futuro condomino di partecipare direttamente alla decisione.