• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 11 Settembre 2017, 09:08

Il saldo prezzo si deposita dal notaio fino all'effettivo passaggio di proprietà

La somma va su un conto corrente in attesa della trascrizione del trasferimento. Le critiche degli agenti immobiliari


Meno rischi per chi compra casa. Ora l’acquirente può chiedere che il saldo prezzo della compravendita da corrispondere alla controparte sia consegnato in deposito al notaio che ha stipulato l’atto. E ciò fino a quando non viene eseguita la trascrizione nei registri immobiliari, vale a dire la formalità con cui diventa certo che l’acquisto si è perfezionato: in questo modo si possono evitare conseguenze negative in caso di ipoteche, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali. È una delle novità introdotte dalla legge annuale per il mercato e la concorrenza, la numero 124/17, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 189/17 ed entrata in vigore qualche giorno fa.
 
Chi tardi arriva…

Di solito al momento del rogito il compratore paga al venditore il corrispettivo per l’immobile al netto dell’acconto o della caparra versati. Il punto è che soltanto la trascrizione nei registri immobiliari dà pubblicità alla compravendita: prevale dunque l’atto trascritto o iscritto per primo, anche se stipulato per secondo. Il tempo massimo per eseguire la formalità della registrazione è di trenta giorni, in media ce ne vogliono quindici. E in quel lasso di tempo l’acquirente corre il rischio che un creditore del venditore riesca ad esempio a iscrivere un’ipoteca o un pignoramento sull’immobile prima che il notaio abbia provveduto a trascrivere l’atto di compravendita che ha stipulato. La norma sul deposito del prezzo sul conto del professionista, dunque, introduce uno strumento a tutela dell’acquirente, che può decidere liberamente se avvalersene o no.
 
Anticipo gradito

Sempre a richiesta di una delle parti contrattuali si può consegnare al notaio la somma destinata a estinguere debiti garantiti dall’ipoteca iscritta sull’immobile che è oggetto della compravendita oppure il denaro per le spese condominiali arretrate. E si può ottenere il deposito sul conto corrente dedicato del professionista anche per la parte del prezzo da pagare eventualmente in un momento successivo rispetto alla stipula dell’atto notarile di compravendita. È consigliabile consegnare al notaio già alcuni giorni prima della stipula gli assegni circolari che sanno utilizzati per il versamento del prezzo, o almeno una copia dei titoli, in modo che il professionista possa svolgere i controlli del caso.
 
Novità retroattiva

Una volta trascritta la compravendita nei registri immobiliari, il notaio consegna al venditore la somma pattuita come corrispettivo per l’immobile, dopo aver verificato che non vi sono nuove iscrizioni tipo ipoteche o pignoramenti rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto. Il professionista, inoltre, provvede agli altri eventuali adempimenti, versando ad esempio alla banca la somma necessaria a cancellare l’ipoteca o all’amministratore condominiale il saldo delle spese arretrate. La nuova disposizione, che vale anche per il trasferimento delle aziende, si applica anche ai preliminari stipulati prima del 29 agosto scorso. Secondo le prime interpretazioni è escluso che in sede di compromesso il venditore possa far introdurre una clausola che impone al compratore il versamento sul suo conto corrente invece che su quello dedicato del notaio.
 
A rischio gli acquisti "a catena"

Il deposito facoltativo sul conto ad hoc del professionista riprende una disposizione della legge di stabilità 2014 rimasta tuttavia lettera morta perché non sono state mai emanate le norme attuative: era infatti previsto l’obbligo e non la mera richiesta del versamento e all’epoca si disse che la circostanza avrebbe potuto colpire duramente il mercato immobiliare. Anche oggi fra gli operatori del settore si teme che le garanzie offerte agli acquirenti possano penalizzare le compravendite “a catena”: chi vende potrebbe non impegnarsi subito sull’acquisto di un altro immobile non potendo contare subito sul denaro previsto per la cessione del proprio. E dopo il preliminare il compratore potrebbe bloccare il trasferimento definitivo perché ha rilevato delle irregolarità nell’immobile. Insomma: il deposito dal notaio è comunque un’arma in mano all’acquirente.
 
Agenti Fiaip: penalizzato chi vende
 
«Nuova tassa sulla casa». Gli agenti immobiliari bocciano il deposito del prezzo della compravendita al notaio: «È da ascriversi alla già nutrita schiera delle leggi inutili e dannose varate per il nostro comparto», attacca il presidente Fiaip Paolo Righi. «La legge crea una disparità fortissima tra le parti» perché «squilibra i giochi a vantaggio del compratore». «Ora il venditore diventa parte debole del contratto», lamenta l’associazione, che teme altri rovesci che si aggiungono alla «stangata fiscale sulla casa» e al «crollo dei prezzi del mattone».